Casa construída no terreno dos sogros: como fica no divórcio?

A casa construída no terreno dos sogros pode gerar uma discussão patrimonial importante quando o relacionamento termina. Mesmo que o terreno pertença aos pais de um dos cônjuges, isso não significa necessariamente que todo o valor investido na construção será perdido por quem participou financeiramente da obra.

O primeiro ponto é separar duas coisas: a propriedade do terreno e os direitos econômicos relacionados à construção.

Pelo Código Civil, a construção realizada em terreno alheio, em regra, incorpora-se ao imóvel. Entretanto, quem construiu de boa-fé pode ter direito à indenização. No contexto de uma separação ou divórcio, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que os direitos decorrentes da casa construída pelo casal em terreno pertencente a terceiros podem possuir expressão econômica e ser considerados na partilha.

Por isso, a resposta depende do regime de bens, de quem pagou pela obra, da propriedade do terreno, da autorização dos proprietários e das provas existentes.

Casa construída no terreno dos sogros entra na partilha?

A casa construída no terreno dos sogros não deve ser tratada exatamente como um imóvel pertencente ao casal.

Isso acontece porque o terreno continua sendo de propriedade dos sogros, salvo se houver algum negócio jurídico que tenha transferido formalmente sua propriedade.

O Código Civil estabelece que toda construção existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e às suas custas até prova em contrário. Também determina que quem edifica de boa-fé em terreno alheio pode ter direito à indenização.

Por isso, muitas vezes o que será discutido no divórcio não é a divisão física do terreno ou da casa, mas o valor econômico dos direitos decorrentes da construção realizada pelo casal.

Quem construiu em terreno alheio perde a casa?

Em regra, a construção se incorpora ao terreno.

O artigo 1.255 do Código Civil estabelece que quem edifica em terreno alheio perde a construção em favor do proprietário do solo. Entretanto, quando a edificação ocorre de boa-fé, existe direito à indenização.

Existe ainda uma situação excepcional: se o valor da construção exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que edificou de boa-fé pode, em determinadas condições, adquirir a propriedade do solo mediante pagamento de indenização ao proprietário. É a situação prevista no parágrafo único do artigo 1.255.

Isso demonstra por que não existe uma resposta automática para todos os casos.

O que acontece no divórcio quando os dois pagaram pela construção?

Quando a obra foi realizada durante o casamento com recursos que integram o patrimônio comum, pode existir direito econômico a ser considerado na partilha.

O STJ já analisou uma situação em que o casal construiu uma residência no terreno dos pais de um dos companheiros. A Corte reconheceu que, embora não fosse possível simplesmente dividir o imóvel pertencente a terceiros, os direitos econômicos decorrentes da construção realizada com participação de ambos poderiam ser partilhados.

Assim, o fato de o terreno estar no nome dos sogros não elimina automaticamente a participação patrimonial de quem ajudou a construir.

Quem fica com a casa precisa indenizar o ex cônjuge?

Não necessariamente de forma automática.

Esse é um ponto que precisa ser corrigido em relação à versão antiga deste artigo.

Pode existir indenização ou outra forma de compensação patrimonial, mas não é correto afirmar previamente que o filho dos proprietários será sempre responsável por pagar metade da construção ao ex cônjuge.

A solução depende da titularidade do terreno, do regime de bens, das provas sobre os investimentos realizados e da forma como os direitos econômicos serão reconhecidos.

Em precedente do STJ, houve reconhecimento da possibilidade de indenização na relação entre os ex companheiros. A própria Corte, porém, também ressaltou que determinadas pretensões podem atingir diretamente os proprietários do terreno.

Por isso, a definição precisa ser feita a partir do caso concreto.

Os sogros precisam participar do processo?

Em algumas situações, sim.

O STJ já decidiu que, quando a discussão sobre construções ou benfeitorias realizadas em imóvel de terceiros puder repercutir nos direitos dos proprietários, eles ou seus herdeiros precisam participar do processo para que essas questões sejam decididas com contraditório.

No caso analisado pela Terceira Turma, a construção estava em terreno pertencente aos pais de um dos ex companheiros. Como os proprietários haviam falecido e os herdeiros não integravam a ação, o tribunal entendeu que determinadas questões sobre indenização e acessões não poderiam ser decididas naquele processo.

Portanto, uma casa construída no terreno dos sogros pode envolver não apenas o casal que está se divorciando, mas os próprios proprietários do terreno.

Qual é a diferença entre partilhar a casa e partilhar os direitos sobre ela?

Essa distinção é fundamental.

Quando o terreno pertence ao casal, pode ser possível dividir o imóvel propriamente dito ou atribuí-lo a uma das partes mediante compensação.

Quando o terreno pertence aos sogros, a situação é diferente.

Como a construção se incorpora juridicamente ao solo, o casal pode não possuir a propriedade imobiliária necessária para simplesmente dividir a casa como se fosse um imóvel autônomo.

O que pode existir é um direito com expressão econômica decorrente dos valores investidos na edificação.

Foi justamente essa possibilidade que o STJ reconheceu ao admitir a partilha dos direitos relacionados à casa construída em terreno de terceiros.

O regime de comunhão parcial interfere?

Sim.

No regime da comunhão parcial, os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento integram, em regra, o patrimônio comum, observadas as exceções previstas pelo Código Civil.

Assim, quando recursos comuns foram utilizados para construir uma residência durante o casamento, esses investimentos podem ter relevância patrimonial no divórcio.

Isso não transforma o terreno dos sogros em propriedade do casal.

A discussão envolve o valor investido e os direitos econômicos decorrentes da construção, e não simplesmente metade do terreno.

Para entender melhor como o regime interfere na divisão do patrimônio, a Bogo possui conteúdo específico sobre partilha de bens no divórcio. É obrigatório realizar a partilha na ocasião do divórcio?

E se o casamento foi em separação convencional de bens?

A análise muda.

Na separação convencional, não existe a comunicação automática dos bens adquiridos individualmente durante o casamento.

Por isso, não é correto presumir que tudo o que foi construído será dividido igualmente apenas porque a obra ocorreu durante a relação.

Entretanto, isso também não significa que uma pessoa possa necessariamente ficar com valores comprovadamente investidos pela outra sem qualquer análise.

Dependendo das circunstâncias, podem surgir discussões baseadas na titularidade, em aportes financeiros comprovados ou em outros direitos patrimoniais.

Em julgamento recente sobre separação convencional, o STJ destacou que, quando um terreno pertence aos dois cônjuges em partes iguais, presume-se que a construção realizada sobre ele também siga essa proporção, salvo prova em contrário. No caso, havia ainda prova da contribuição financeira de ambos.

Isso reforça a importância de identificar quem era dono do terreno e quem efetivamente participou do investimento.

E se apenas um dos cônjuges pagou toda a construção?

Essa informação pode alterar significativamente a análise.

Se uma pessoa afirma que utilizou exclusivamente patrimônio particular para realizar a obra, será necessário demonstrar a origem dos recursos.

Da mesma forma, se o outro cônjuge sustenta que houve contribuição conjunta, documentos financeiros podem ajudar a reconstruir os investimentos.

O regime de bens continuará sendo determinante.

Por isso, não é seguro concluir apenas pelo nome que aparece nas notas fiscais ou pelo fato de uma pessoa possuir renda maior durante o casamento.

Trabalho na construção também pode ser considerado?

A contribuição para uma obra não precisa ser analisada apenas a partir de transferências bancárias.

Dependendo do caso, pode existir participação direta na construção, contratação de profissionais, compra de materiais, administração da obra ou outras formas de contribuição.

O valor jurídico de cada elemento dependerá das circunstâncias e das provas existentes.

No contexto de regimes que presumem esforço comum, a análise também não deve ser reduzida a descobrir quem realizou cada pagamento individual.

Como provar que o casal construiu a casa?

Quando existe conflito, a documentação assume papel importante.

Comprovantes de transferências, notas fiscais de materiais, recibos de pedreiros e outros profissionais, contratos, fotografias da obra, mensagens trocadas entre os envolvidos e documentos relacionados à construção podem ajudar.

Extratos bancários também podem mostrar pagamentos realizados durante o período da obra.

Testemunhas podem contribuir para demonstrar como a construção ocorreu, embora provas documentais normalmente permitam reconstruir os investimentos com maior precisão.

Quanto mais antiga for a obra, mais difícil pode ser recuperar essas informações.

E se não existirem notas fiscais?

A ausência de notas fiscais não significa automaticamente que nenhum direito poderá ser reconhecido.

Construções familiares, especialmente as realizadas ao longo de vários anos, nem sempre possuem documentação organizada.

Outros elementos podem ser considerados para demonstrar a realização da obra e a participação econômica das partes.

Entretanto, quando existe discussão sobre valores, a falta de documentos pode dificultar a definição de quanto foi efetivamente investido.

Por isso, o conjunto das provas precisa ser analisado.

Como é calculado o valor da construção?

Não é necessariamente utilizado o valor atual de mercado de todo o imóvel como se terreno e construção pertencessem ao casal.

O terreno pertence aos seus respectivos proprietários.

Por isso, pode ser necessário identificar separadamente o valor econômico da construção e das melhorias realizadas.

Dependendo do processo, uma avaliação técnica pode ser necessária para determinar quanto a edificação representa economicamente.

Também podem ser relevantes o estado atual da casa, a época da construção e aquilo que efetivamente foi incorporado ao terreno.

A valorização do terreno entra na divisão?

Em regra, não se pode tratar a valorização de um terreno pertencente aos sogros como se fosse patrimônio do casal.

Os proprietários do solo continuam tendo seus próprios direitos sobre o imóvel.

Por outro lado, uma construção pode aumentar significativamente o valor econômico daquele terreno.

É justamente essa interação entre propriedade do solo e investimento realizado por terceiros que torna esses casos mais complexos.

O Código Civil disciplina a construção em terreno alheio e prevê direito à indenização quando quem edificou agiu de boa-fé.

O que significa ter construído de boa-fé?

De maneira geral, a boa-fé é especialmente relevante quando a pessoa construiu acreditando legitimamente que poderia realizar aquela obra.

Em uma casa construída no terreno dos sogros, pode existir autorização expressa ou implícita dos proprietários para que o casal construa e utilize o local como residência.

Esse contexto precisa ser demonstrado.

O Código Civil diferencia as consequências da construção realizada de boa-fé e de má-fé, especialmente quanto ao direito à indenização.

Por isso, a relação existente entre o casal e os proprietários do terreno também pode ter importância.

E se os sogros deram o terreno verbalmente ao casal?

Uma promessa ou declaração informal de que “o terreno é de vocês” não equivale necessariamente à transferência jurídica da propriedade imobiliária.

A transmissão da propriedade de imóvel exige o cumprimento das formalidades legais e, em regra, o registro do título correspondente no Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso, é importante verificar a matrícula.

Se o terreno continua registrado em nome dos sogros, essa informação terá grande relevância na análise.

O fato de os proprietários terem permitido a construção pode influenciar outras questões, mas não significa automaticamente que o casal tenha se tornado proprietário do solo.

Morar muitos anos no imóvel transforma o casal em proprietário?

Não automaticamente.

O simples fato de morar durante muitos anos em imóvel pertencente aos sogros não transfere sua propriedade.

Existem formas legais de aquisição da propriedade que possuem requisitos próprios, como a usucapião, mas elas não podem ser presumidas apenas pela passagem do tempo.

Em relações familiares, ainda pode existir discussão sobre a natureza da posse e eventual permissão dos proprietários.

Portanto, tempo de residência e propriedade são questões diferentes.

Um dos cônjuges pode expulsar o outro da casa depois da separação?

A situação da moradia não deve ser resolvida apenas com a afirmação de que “o terreno é dos meus pais”.

É necessário considerar quem possui a propriedade, qual era a situação da posse, se existem filhos residindo no local, eventuais medidas judiciais e outros elementos do caso.

A saída de um dos cônjuges da residência também não significa automaticamente renúncia aos direitos econômicos relacionados à construção.

Por isso, deixar o imóvel e perder participação patrimonial são questões diferentes.

Quem sai da casa perde o direito sobre o que construiu?

Não automaticamente.

A saída do lar depois da separação não significa, por si só, renúncia ao patrimônio ou aos direitos econômicos decorrentes da obra.

Se a casa construída no terreno dos sogros foi edificada com participação patrimonial de ambos, essa situação poderá ser discutida posteriormente, conforme o regime de bens e as provas disponíveis.

O ponto central é demonstrar quais direitos foram constituídos durante a relação.

Os proprietários podem vender o terreno com a casa?

Como proprietários registrais, os sogros possuem direitos sobre o imóvel, mas a existência de uma construção realizada por terceiros pode gerar discussões patrimoniais e indenizatórias.

Uma eventual venda não deve ser analisada isoladamente quando já existe conflito sobre valores investidos pelo casal.

Dependendo do momento e das circunstâncias, podem ser necessárias medidas para preservar os direitos discutidos.

Por isso, quando existe risco de alienação durante um conflito familiar, a situação exige análise específica.

É possível colocar a casa separadamente no nome do casal?

Uma casa construída sobre terreno alheio não se transforma automaticamente em uma propriedade imobiliária independente do solo.

Dependendo da configuração do imóvel, podem existir instrumentos jurídicos para regularizar situações desse tipo, mas isso exige análise registral, urbanística e documental.

Em muitos casos familiares, nenhuma regularização é feita enquanto a relação está bem.

O problema aparece justamente no divórcio, quando se percebe que o investimento foi realizado sobre terreno que juridicamente continua pertencendo a terceiros.

União estável segue a mesma lógica?

Pode apresentar situação semelhante.

Inclusive, o precedente do STJ que reconheceu a possibilidade de partilha dos direitos econômicos sobre construção em terreno dos pais de um dos parceiros surgiu em processo de dissolução de união estável.

Na união estável, quando não existe contrato estabelecendo regime diferente, aplica-se em regra a comunhão parcial de bens.

Por isso, também pode haver discussão sobre valores investidos na construção durante a convivência.

Casa construída antes do casamento entra na divisão?

Depende.

Se toda a construção foi realizada antes do casamento e pertencia economicamente apenas a uma das pessoas, o regime de bens e a origem dos recursos precisam ser analisados.

Se a obra começou antes e continuou durante o casamento com recursos comuns, pode ser necessário separar os períodos e identificar quais investimentos ocorreram durante a relação.

Também é possível que reformas e ampliações tenham sido realizadas posteriormente.

Portanto, a data de início da construção não responde sozinha à questão.

Reforma feita durante o casamento também pode gerar direito?

Pode.

Não é apenas a construção integral de uma nova casa que pode ter expressão econômica.

Reformas relevantes, ampliações e outras intervenções podem aumentar o valor do imóvel.

O STJ já analisou caso envolvendo reforma e edificação em terreno pertencente aos pais de um dos companheiros e destacou a necessidade de avaliar os direitos econômicos envolvidos e a participação dos proprietários na discussão quando seus interesses forem atingidos.

Assim, o tipo e a dimensão da obra também precisam ser considerados.

É possível resolver a questão por acordo?

Sim.

Quando existe consenso entre o casal e os proprietários do terreno, pode ser possível estabelecer uma solução patrimonial sem prolongar o conflito.

Isso pode envolver definição do valor da construção, compensação financeira ou outras formas juridicamente adequadas.

Entretanto, o acordo precisa respeitar os direitos dos proprietários e dos ex cônjuges.

Se o terreno pertence aos sogros, um acordo apenas entre o casal não pode dispor livremente sobre uma propriedade de terceiros.

O que acontece se os sogros já faleceram?

Nesse caso, é necessário verificar a situação sucessória do terreno.

O imóvel pode integrar o espólio dos proprietários ou já ter sido transmitido aos herdeiros.

Isso pode aumentar a complexidade da discussão porque outros herdeiros podem possuir direitos sobre o terreno.

Foi justamente uma situação semelhante que levou o STJ a decidir que os proprietários ou herdeiros precisam integrar o processo quando a decisão sobre construção e indenização puder atingir seus direitos.

Como fica a casa construída no terreno dos sogros no divórcio?

Não existe uma regra segundo a qual o filho dos proprietários fica automaticamente com tudo ou segundo a qual o ex cônjuge recebe necessariamente metade do valor da casa.

A análise precisa responder algumas questões fundamentais: quem é proprietário do terreno, qual era o regime de bens, quando a construção foi realizada, quais recursos foram utilizados, quem participou financeiramente e se os donos do terreno autorizaram a edificação.

A partir dessas informações, pode existir direito à partilha de direitos econômicos, indenização ou outra solução patrimonial.

O STJ reconhece que a impossibilidade de dividir o terreno pertencente a terceiros não impede, por si só, que direitos economicamente relevantes decorrentes da construção sejam considerados.

Conclusão

A casa construída no terreno dos sogros exige uma análise diferente daquela realizada quando terreno e residência pertencem diretamente ao casal.

Em regra, a construção se incorpora ao terreno. Entretanto, o Código Civil protege quem edificou de boa-fé ao prever direito à indenização em determinadas circunstâncias.

No âmbito familiar, o STJ já reconheceu que os direitos econômicos decorrentes de uma construção realizada pelo casal em terreno de terceiros podem ser considerados na partilha, mesmo quando não é possível dividir o imóvel propriamente dito.

Também é necessário observar que, quando a discussão puder atingir diretamente os direitos dos proprietários do terreno, eles ou seus herdeiros podem precisar participar do processo.

Por isso, a solução dependerá do regime de bens, das provas dos investimentos, da situação registral do terreno e das circunstâncias em que a construção foi realizada.

Cada caso tem suas particularidades. Por isso, é importante contar com orientação jurídica especializada para avaliar os direitos relacionados à casa construída no terreno dos sogros e a forma adequada de tratar esse patrimônio no divórcio.

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