A adjudicação compulsória é um procedimento jurídico que pode permitir a transferência de um imóvel quando o comprador cumpriu suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento integral do preço, mas o vendedor não formalizou a transmissão da propriedade.
Essa situação pode acontecer quando uma pessoa compra uma casa ou terreno, realiza todos os pagamentos e recebe as chaves, mas não consegue obter a escritura definitiva. Em outros casos, o vendedor faleceu, desapareceu, encerrou suas atividades ou simplesmente se recusa a concluir a transferência.
Embora o comprador tenha realizado o pagamento, o imóvel pode continuar registrado em nome do antigo proprietário.
Isso acontece porque, no Brasil, a transferência da propriedade imobiliária entre pessoas vivas depende, em regra, do registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Para situações em que existe uma obrigação contratual de transferir o imóvel, mas ela não é cumprida, a legislação prevê a adjudicação compulsória.
O procedimento pode ocorrer pela via judicial ou diretamente no Registro de Imóveis, nas condições estabelecidas pela Lei nº 6.015/1973 e pela regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Neste artigo, você entenderá o que é adjudicação compulsória, quando ela pode ser utilizada, quais documentos são necessários, como funcionam as modalidades judicial e extrajudicial e quais cuidados devem ser observados para regularizar a propriedade.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é um mecanismo jurídico utilizado para obter a transferência de um imóvel quando existe uma obrigação contratual de transmissão da propriedade que não foi cumprida voluntariamente.
Em uma compra e venda imobiliária, as partes normalmente estabelecem o preço, as condições de pagamento e os procedimentos necessários para formalizar a transferência.
Quando o comprador cumpre suas obrigações, mas o vendedor não realiza os atos necessários à transmissão, pode surgir o direito de exigir o cumprimento da obrigação.
A adjudicação compulsória permite buscar essa transferência sem depender exclusivamente de uma nova manifestação voluntária do vendedor.
Exemplo prático
Imagine que uma pessoa comprou uma casa por R$ 250 mil.
O valor foi integralmente pago, conforme comprovantes bancários e recibos. O contrato também estabelece que, após a quitação, o vendedor deverá formalizar a transferência.
Entretanto, mesmo depois de receber todo o pagamento, o vendedor deixa de comparecer ao cartório para concluir o negócio.
Nessa situação, pode existir fundamento para um pedido de adjudicação compulsória.
Se os requisitos forem preenchidos, o procedimento poderá resultar na obtenção do título necessário e no registro da propriedade em nome do comprador.
Entretanto, o reconhecimento depende da documentação, da situação registral e das circunstâncias do caso.
Para que serve a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória busca permitir que uma obrigação de transferência imobiliária seja cumprida, mesmo quando uma das partes não realiza voluntariamente os atos necessários.
O procedimento pode ser relevante em situações como:
- Imóvel comprado e integralmente quitado, mas sem escritura definitiva.
- Vendedor que se recusa a formalizar a transmissão.
- Vendedor que não pode ser localizado.
- Falecimento do vendedor antes da transferência.
- Encerramento das atividades da empresa responsável pela venda.
- Existência de contrato particular ou promessa de compra e venda não registrada.
- Cessões sucessivas de direitos sobre um imóvel, quando a cadeia contratual pode ser comprovada.
Essas situações não garantem automaticamente o direito à adjudicação.
É necessário verificar se existe uma obrigação juridicamente exigível de transferência, se o interessado cumpriu a contraprestação devida e se o imóvel pode ser corretamente identificado e registrado.
Qual é a lei da adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória possui fundamentos em diferentes normas brasileiras.
Os principais são os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que disciplinam direitos relacionados à promessa de compra e venda de imóvel.
O artigo 1.418 prevê a possibilidade de exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel.
Já a Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, prevê no artigo 216-B a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.
Esse dispositivo foi incluído pela Lei nº 14.382/2022.
O procedimento em cartório também é regulamentado pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ, que acrescentou regras específicas ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.
A legislação pode ser consultada nas seguintes fontes oficiais:
Código Civil, Lei nº 10.406/2002
Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973
Essas normas precisam ser analisadas em conjunto, pois a transferência depende tanto do direito contratual quanto dos requisitos registrais.
Quais são os requisitos para adjudicação compulsória?
A análise começa pela existência de um negócio jurídico que estabeleça a obrigação de transmitir determinado imóvel.
Embora existam particularidades conforme o contrato e a modalidade do procedimento, alguns requisitos são fundamentais.
1. Existência de contrato ou negócio jurídico válido
É necessário demonstrar a origem do direito à transferência.
Entre os documentos possíveis estão promessa de compra e venda, contrato particular, instrumento de cessão de direitos e documentos sucessórios relacionados à aquisição.
A regulamentação do CNJ também contempla negócios que envolvam promessa de permuta e determinadas cessões, conforme as condições legais.
A validade e o conteúdo do negócio precisam ser analisados individualmente.
2. Quitação integral do preço
A comprovação do pagamento integral é um requisito central nos contratos de promessa de compra e venda.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento de que a adjudicação compulsória exige a quitação do valor contratado.
Por isso, possuir um contrato e ter pago a maior parte do preço não garante o direito à transferência compulsória.
3. Obrigação de transferir o imóvel
O negócio jurídico precisa estabelecer uma obrigação que permita exigir a transmissão da propriedade.
Também é necessário verificar se existem cláusulas de arrependimento juridicamente exercitáveis ou outras condições contratuais relevantes.
O Provimento nº 150/2023 apresenta regras específicas sobre as hipóteses admitidas no procedimento extrajudicial.
4. Descumprimento da obrigação de transferência
É necessário demonstrar que a transferência não foi formalizada apesar da existência de obrigação exigível.
A omissão pode decorrer de recusa, ausência, impossibilidade de localização ou outras circunstâncias.
Na via extrajudicial, existem procedimentos próprios de notificação.
5. Identificação e regularidade registral do imóvel
O imóvel precisa ser juridicamente identificável e reunir condições para o registro da transferência.
Essa etapa é importante porque a adjudicação compulsória não substitui, automaticamente, outros procedimentos destinados a regularizar loteamentos, individualizar áreas ou corrigir problemas na matrícula.
Adjudicação compulsória exige quitação integral do imóvel?
Sim. Nos contratos de promessa de compra e venda, a quitação integral do preço constitui requisito fundamental.
A questão foi reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2.207.433/SP.
O Tribunal decidiu que a teoria do adimplemento substancial não permite obter adjudicação compulsória quando ainda existe saldo devedor.
Isso significa que o pagamento de uma parcela elevada do contrato, como 80% ou 90% do preço, não substitui automaticamente a quitação integral.
E se a dívida restante estiver prescrita?
A prescrição da pretensão de cobrança não equivale, necessariamente, ao pagamento da obrigação.
No entendimento do STJ, o fato de o vendedor ter perdido a possibilidade de exigir judicialmente determinada parcela não significa que ela foi quitada.
Por isso, o comprador não pode presumir que o saldo desapareceu apenas pelo decurso do tempo.
Esse entendimento foi explicado pelo STJ na publicação Adimplemento substancial não respalda adjudicação compulsória.
Como comprovar o pagamento integral?
A quitação pode ser demonstrada por documentos como recibos, comprovantes bancários, declarações de quitação e registros das parcelas pagas.
A avaliação deve considerar a correspondência entre os pagamentos e o contrato.
Documentos isolados, sem identificação da obrigação, podem exigir elementos complementares.
Adjudicação compulsória judicial e extrajudicial: qual a diferença?
A principal diferença está no procedimento utilizado para obter a transferência.
A modalidade judicial é realizada perante o Poder Judiciário.
A extrajudicial ocorre no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme os requisitos legais.
| Critério | Judicial | Extrajudicial |
| Local do procedimento | Poder Judiciário | Cartório de Registro de Imóveis |
| Fundamentação | Código Civil e legislação processual | Artigo 216-B da Lei de Registros Públicos |
| Documentação | Provas do direito e requisitos processuais | Documentos legais, ata notarial e requisitos registrais |
| Participação do vendedor | Conforme citação e procedimento judicial | Notificação conforme regulamentação |
| Existência de controvérsia | Pode ser examinada judicialmente | Impugnações seguem procedimento próprio |
| Resultado possível | Decisão apta a fundamentar a transferência | Registro da adjudicação, quando deferida |
| Prazo e custos | Dependem do processo | Dependem dos documentos, notificações e atos registrais |
Nenhuma dessas modalidades garante aprovação automática.
A escolha deve considerar os documentos disponíveis, a situação do vendedor, a existência de litígios e as condições registrais.
Como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial permite buscar o registro da transferência diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
O procedimento está previsto no artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973.
Ele foi regulamentado pelo CNJ por meio do Provimento nº 150/2023.
A regulamentação estabelece regras sobre legitimidade, documentação, ata notarial, requerimento, notificação e análise de eventuais impugnações.
O pedido deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente pela localização do bem.
É obrigatório contratar advogado?
O procedimento exige representação por advogado ou assistência da Defensoria Pública, nas condições aplicáveis.
A participação é expressamente prevista na regulamentação do CNJ.
Portanto, a adjudicação compulsória extrajudicial não consiste em um simples pedido administrativo que o comprador realiza sem a assistência jurídica exigida pela norma.
Qual é o papel do cartório?
O Cartório de Registro de Imóveis examina o requerimento, verifica a documentação, realiza os procedimentos de notificação e analisa os requisitos legais.
Quando não existem impedimentos e todas as exigências são preenchidas, poderá ser realizado o registro correspondente.
O CNJ explica a regulamentação na publicação Adjudicação compulsória de imóveis pela via extrajudicial.
Como fazer adjudicação compulsória em cartório?
O procedimento depende de etapas documentais e registrais.
1. Conferência da matrícula do imóvel
A primeira etapa é identificar a situação registral.
A matrícula permite verificar quem aparece como proprietário, quais atos foram registrados e se existem restrições ou informações relevantes.
Também é necessário confirmar se o imóvel descrito no contrato corresponde ao bem registrado.
2. Organização do contrato e das provas de pagamento
É necessário reunir os instrumentos que demonstram a negociação.
Quando houve cessão de direitos entre diferentes compradores, pode ser preciso apresentar toda a cadeia documental.
Os comprovantes de pagamento devem demonstrar o cumprimento das obrigações.
3. Elaboração da ata notarial
O tabelião de notas elabora a ata notarial prevista na legislação.
O documento reúne informações sobre a identificação do imóvel, os negócios jurídicos relacionados, a quitação e os fatos pertinentes ao descumprimento da obrigação de transferência.
A ata não transfere a propriedade por si só.
Ela integra a documentação necessária à análise do pedido.
4. Apresentação do requerimento
O requerimento é apresentado ao Registro de Imóveis competente, acompanhado dos documentos exigidos.
A representação jurídica deve atender aos requisitos legais, incluindo os poderes necessários.
5. Notificação do vendedor
O registrador realiza os procedimentos de notificação dos interessados, conforme a regulamentação.
O vendedor pode se manifestar, concordar com a transmissão ou apresentar impugnação.
6. Análise de eventuais impugnações
Se houver oposição, o procedimento seguirá as regras previstas no Código Nacional de Normas.
Determinadas controvérsias podem exigir manifestação judicial.
A existência de uma impugnação não deve ser tratada automaticamente como indeferimento definitivo, pois a regulamentação prevê procedimentos de análise e revisão.
7. Registro da transferência
Se o pedido for deferido e as exigências legais estiverem cumpridas, será realizado o registro da adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa etapa é importante porque a titularidade imobiliária depende da regularização registral.
Quais documentos são necessários para adjudicação compulsória?
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos prevê documentos necessários ao procedimento extrajudicial.
A documentação exata pode variar conforme a negociação e as particularidades do imóvel.
| Documento | Finalidade |
| Promessa de compra e venda ou instrumento equivalente | Demonstrar a origem da obrigação |
| Contratos de cessão ou sucessão, quando existentes | Comprovar a cadeia de transmissão dos direitos |
| Comprovantes de pagamento | Demonstrar a quitação do preço |
| Ata notarial | Documentar os fatos exigidos pela legislação |
| Matrícula ou transcrição do imóvel | Identificar a situação registral |
| Documentos das partes | Identificar compradores, vendedores e sucessores |
| Certidões dos distribuidores forenses pertinentes | Verificar litígios relacionados ao contrato |
| Comprovante do ITBI | Atender à exigência tributária legal |
| Procuração com poderes específicos | Comprovar os poderes do representante |
| Documentos complementares | Esclarecer particularidades do imóvel ou do negócio |
A documentação deve permitir reconstruir a origem da obrigação e identificar quem possui direito à transferência.
Isso é especialmente importante em contratos antigos ou negociações realizadas entre várias pessoas.
O que é a ata notarial na adjudicação compulsória?
A ata notarial é um documento elaborado por tabelião de notas para registrar fatos e informações relacionados ao pedido.
No procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, a regulamentação do CNJ determina que a ata apresente elementos relativos ao imóvel, aos contratos, à cadeia de cessões e às obrigações cumpridas.
Entre as informações relevantes estão a identificação do bem, os negócios jurídicos existentes e as provas do pagamento ou da contraprestação.
Também devem ser indicados os fatos relacionados à obrigação de transferência não cumprida.
A ata notarial substitui a escritura?
Não.
A ata tem função de documentação e instrução do procedimento.
Ela não representa, isoladamente, o título de propriedade.
O reconhecimento da transferência ocorre conforme as regras da adjudicação e do Registro de Imóveis.
A ata precisa ser feita no mesmo cartório do imóvel?
É necessário diferenciar a atribuição do tabelião de notas daquela do registrador de imóveis.
A ata é lavrada por tabelião de notas.
Já o procedimento de adjudicação extrajudicial é processado no Registro de Imóveis competente pela localização do bem.
A escolha da serventia notarial deve observar as regras legais aplicáveis.
Qual é o prazo de notificação do vendedor?
Na adjudicação compulsória extrajudicial, a legislação prevê notificação destinada a demonstrar o descumprimento da obrigação de transmitir a propriedade.
O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 considera caracterizado o inadimplemento quando o título de transmissão não é celebrado no prazo de 15 dias contado da entrega da notificação extrajudicial.
Já a regulamentação do CNJ disciplina os prazos e a forma de manifestação do requerido dentro do procedimento extrajudicial, inclusive com previsão de prazo de 15 dias úteis nas hipóteses correspondentes.
Durante esse período, o interessado poderá concordar com a transmissão ou apresentar impugnação.
O que acontece se o vendedor não responder?
O silêncio pode produzir consequências previstas na regulamentação.
Entretanto, ele não significa que o imóvel será transferido automaticamente.
O registrador ainda precisa verificar os requisitos legais, os documentos e eventuais impedimentos.
Portanto, o prazo da notificação não deve ser confundido com o prazo total para conclusão da adjudicação compulsória.
O que fazer quando o vendedor não quer passar a escritura?
Quando o vendedor se recusa a formalizar a transferência, o primeiro cuidado é verificar se o comprador possui documentação que comprove o direito alegado.
É necessário analisar o contrato, as condições de pagamento e a situação registral do imóvel.
Também deve ser verificado se existe obrigação exigível de transmissão.
Se o vendedor recebeu integralmente o valor e deixou de cumprir sua obrigação, a adjudicação compulsória pode ser juridicamente adequada.
Entretanto, nem toda recusa significa descumprimento contratual.
Podem existir discussões sobre pagamento, cláusulas, condições suspensivas e outros elementos.
Por isso, o fundamento da recusa precisa ser examinado.
A Bogo aprofunda os cuidados anteriores à negociação no artigo sobre contrato de venda e compra de imóvel e cláusulas que reduzem riscos.
Adjudicação compulsória é possível quando o vendedor desapareceu?
Pode ser possível.
A ausência de contato com o vendedor não impede automaticamente o procedimento.
Entretanto, é necessário comprovar a negociação, o cumprimento das obrigações e a situação que impede a transferência voluntária.
Na via extrajudicial, a regulamentação prevê procedimentos de notificação.
Quando o endereço do requerido é desconhecido, pode existir possibilidade de notificação por edital, conforme os requisitos legais.
Entretanto, essa medida exige a demonstração de que foram esgotados os meios ordinários de localização.
Assim, não é suficiente informar que o vendedor não foi encontrado em uma primeira tentativa.
É necessário observar os procedimentos previstos pelo CNJ.
O vendedor faleceu antes de passar a escritura: cabe adjudicação compulsória?
Sim, pode caber.
O falecimento do vendedor não elimina automaticamente a obrigação contratual de transferência.
Se o imóvel foi vendido e o comprador cumpriu suas obrigações, é necessário avaliar como essa relação jurídica será tratada em relação ao espólio e aos sucessores.
Dependendo da situação, pode ser possível concluir a formalização voluntariamente com a participação dos responsáveis pela sucessão.
Em outros casos, a adjudicação compulsória poderá ser necessária.
É obrigatório abrir inventário para transferir o imóvel?
Não existe uma resposta única.
A necessidade de inventário ou de outras providências depende da situação patrimonial, do contrato, da documentação e da forma de transmissão pretendida.
A adjudicação compulsória pode ser juridicamente possível mesmo quando o vendedor faleceu, desde que sejam observados os requisitos legais e as regras de representação e notificação.
Entretanto, essa possibilidade não significa que todas as pendências sucessórias possam ser ignoradas.
A Bogo aborda essas diferenças no artigo sobre inventário de imóvel irregular e regularização da propriedade.
Contrato de gaveta permite adjudicação compulsória?
Pode permitir, dependendo do conteúdo e das condições da negociação.
A expressão “contrato de gaveta” costuma ser utilizada para negócios imobiliários documentados de maneira particular, mas que não resultaram na atualização da matrícula.
A adjudicação compulsória pode ser considerada quando esse instrumento demonstra uma obrigação de transferência e o comprador comprova o cumprimento das condições necessárias.
Entretanto, possuir um contrato particular não garante automaticamente o registro da propriedade.
É necessário verificar quem vendeu, quem aparece na matrícula, se existe cadeia de cessões e se o imóvel pode ser transferido.
O contrato precisa ter firma reconhecida?
A análise depende dos requisitos legais, da autenticidade do documento e das exigências aplicáveis.
A ausência de reconhecimento de firma não significa, em todas as situações, que o contrato não possui valor jurídico.
Entretanto, documentos antigos, assinaturas contestadas e informações incompletas podem exigir comprovação adicional.
Por isso, o contrato deve ser examinado conforme seu conteúdo e sua finalidade.
É necessário registrar o contrato antes de pedir adjudicação compulsória?
Não necessariamente.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse entendimento é especialmente relevante para compradores que possuem contratos antigos não registrados.
Entretanto, é necessário distinguir duas situações.
A primeira é o registro prévio da promessa de compra e venda, que não constitui requisito geral indispensável para o pedido.
A segunda é a existência de condições registrais para transferir efetivamente a propriedade.
A dispensa do registro da promessa não significa que qualquer área sem matrícula regular poderá ser adjudicada sem outras providências.
O enunciado pode ser consultado na Súmula 239 do STJ.
Um imóvel sem matrícula individual pode ser adjudicado?
Essa situação exige atenção especial.
A adjudicação compulsória não substitui automaticamente os procedimentos necessários à individualização registral de um imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.258.439/MG, reafirmou a necessidade de identificação registral adequada da propriedade objeto da adjudicação.
O Tribunal considerou inviável utilizar a ação para adjudicar uma parcela de terreno maior sem a prévia regularização do desmembramento e da matrícula individualizada exigida no caso.
Isso pode acontecer em loteamentos irregulares ou em negociações envolvendo partes de imóveis que não foram formalmente separadas.
Como fica a situação do comprador?
É necessário identificar qual irregularidade impede a transferência.
Em determinados casos, pode ser necessária a regularização do parcelamento, a individualização do imóvel ou outra providência registral antes da adjudicação.
Por isso, a análise da matrícula deve ocorrer antes da definição do procedimento.
A Bogo explica outras alternativas no artigo sobre como regularizar imóvel sem escritura.
É possível pedir adjudicação compulsória de terreno?
Sim, desde que o terreno e a negociação atendam aos requisitos legais.
O procedimento não está limitado a casas ou apartamentos.
Entretanto, é necessário verificar a situação registral, a identificação da área e a possibilidade de transmissão.
Nos casos em que o terreno integra loteamento ou desmembramento irregular, podem existir pendências que precisam ser resolvidas previamente.
A simples existência de um contrato indicando determinada metragem não garante que a área possa ser registrada de forma independente.
Adjudicação compulsória pode ser utilizada em apartamento?
Sim.
A adjudicação compulsória também pode ser considerada em negociações envolvendo apartamentos, desde que exista obrigação juridicamente exigível de transmissão e sejam preenchidos os requisitos legais.
Entretanto, é necessário verificar a matrícula da unidade, o empreendimento, eventuais ônus e a situação contratual.
Em imóveis adquiridos de incorporadoras, podem existir particularidades relacionadas à documentação e ao empreendimento.
Por isso, o enquadramento depende da situação concreta.
Quem pode pedir adjudicação compulsória?
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos prevê legitimidade para diferentes interessados.
Entre eles estão o promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários e respectivos sucessores, além do promitente vendedor, conforme as condições legais.
A regulamentação do CNJ também disciplina os participantes e os negócios jurídicos que podem fundamentar o procedimento.
Portanto, embora o exemplo mais comum seja o comprador que não recebeu a transferência, a legislação admite outras situações.
Herdeiro do comprador pode pedir adjudicação?
Pode existir essa possibilidade.
Quando o comprador falece antes de regularizar a propriedade, seus direitos contratuais podem integrar a situação sucessória.
Os sucessores poderão precisar demonstrar a origem desses direitos e sua legitimidade.
A análise depende dos documentos contratuais e sucessórios.
O vendedor também pode requerer adjudicação?
A legislação extrajudicial contempla legitimidade do promitente vendedor nas hipóteses cabíveis.
Isso pode ser relevante quando existe obrigação de receber o título ou concluir a transmissão, mas o outro contratante não realiza os atos necessários.
Entretanto, a situação precisa corresponder aos requisitos previstos na norma.
Como funciona a ação de adjudicação compulsória judicial?
A ação de adjudicação compulsória é utilizada perante o Poder Judiciário quando existe fundamento para exigir a transferência do imóvel.
O procedimento envolve a apresentação dos documentos que demonstram a negociação e o cumprimento das obrigações contratuais.
Também é necessário identificar a parte responsável pela transmissão.
Durante o processo, o réu poderá apresentar defesa e discutir os fatos alegados.
O juiz analisará as provas, os requisitos legais e eventuais impedimentos.
O que acontece se a ação for julgada procedente?
A decisão poderá suprir a manifestação de vontade que deveria ter sido realizada pelo vendedor, conforme as condições legais.
O artigo 501 do Código de Processo Civil disciplina os efeitos da sentença relacionada à emissão de declaração de vontade.
Entretanto, o reconhecimento judicial não dispensa automaticamente todos os requisitos registrais.
A transferência deverá ser formalizada no Registro de Imóveis, observadas as exigências aplicáveis ao título.
A legislação processual pode ser consultada no Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015.
Quanto tempo demora uma adjudicação compulsória?
Não existe prazo único para conclusão.
Na via extrajudicial, a regulamentação prevê prazos para notificações e manifestações, mas o tempo total depende da documentação e das etapas necessárias.
A existência de contratos antigos, cessões sucessivas, dificuldades de localização do vendedor e exigências registrais pode prolongar o procedimento.
Na via judicial, a duração depende de fatores como complexidade da controvérsia, necessidade de produção de provas, manifestações das partes e eventuais recursos.
Por isso, não é adequado garantir que uma adjudicação será concluída em determinado número de dias ou meses.
A adjudicação em cartório é sempre mais rápida?
Não necessariamente.
A via extrajudicial pode apresentar vantagens em situações com documentação consistente e ausência de controvérsias relevantes.
Entretanto, impugnações e exigências documentais podem tornar o procedimento mais complexo.
A escolha precisa considerar as características do caso.
Quanto custa a adjudicação compulsória?
O custo depende da modalidade utilizada, do valor do imóvel, da localização e dos atos necessários.
Na via extrajudicial, podem existir despesas com ata notarial, certidões, notificações, emolumentos de registro, ITBI e honorários profissionais.
Na via judicial, devem ser considerados os custos processuais e as demais despesas aplicáveis.
Entretanto, não existe valor único válido para todos os imóveis brasileiros.
| Despesa | Quando pode ocorrer |
| Ata notarial | Procedimento extrajudicial |
| Certidões | Comprovação documental |
| Notificações | Comunicação aos interessados |
| Emolumentos cartorários | Atos notariais e registrais |
| ITBI | Conforme a legislação tributária aplicável |
| Custas judiciais | Procedimento judicial |
| Honorários profissionais | Representação jurídica |
| Documentos técnicos | Situações que exigem regularização complementar |
Os valores dependem das tabelas estaduais e da situação jurídica.
Por isso, qualquer estimativa precisa considerar o procedimento e o imóvel específico.
É necessário pagar ITBI na adjudicação compulsória?
A transmissão da propriedade pode envolver o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme a legislação aplicável.
O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos inclui o comprovante de pagamento do imposto entre os documentos previstos para o procedimento extrajudicial.
Entretanto, o momento e as condições de exigência precisam considerar a legislação tributária e o procedimento registral.
O ITBI é calculado sobre o preço do contrato?
Não existe resposta universal.
A base de cálculo deve observar as regras tributárias aplicáveis e os entendimentos jurisprudenciais pertinentes.
Também podem existir situações em que o valor utilizado pela administração tributária é questionado.
Por isso, o custo tributário precisa ser analisado individualmente.
Adjudicação compulsória substitui o pagamento do imposto?
Não automaticamente.
A utilização do procedimento não significa dispensa geral dos tributos incidentes sobre a transmissão.
A incidência, a base de cálculo e eventuais benefícios fiscais dependem das normas aplicáveis.
A adjudicação compulsória pode ser negada?
Sim.
O pedido pode ser indeferido quando não são demonstrados os requisitos legais ou quando existem impedimentos à transferência.
Entre as situações que podem gerar dificuldades estão a falta de comprovação da quitação, contratos inconsistentes e problemas na identificação do imóvel.
Também podem existir impedimentos registrais, litígios ou controvérsias sobre a validade do negócio jurídico.
Principais motivos de indeferimento
A análise pode identificar ausência de prova do pagamento integral, falta de demonstração da obrigação de transferir, inconsistências na cadeia contratual ou impossibilidade de registrar o bem nas condições apresentadas.
Na via extrajudicial, também podem existir exigências documentais e impugnações que precisam ser tratadas conforme a regulamentação.
A negativa não significa necessariamente que toda forma de regularização está inviabilizada.
Entretanto, a identificação do motivo é fundamental para avaliar as alternativas legais.
Qual é a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
A adjudicação compulsória e a usucapião podem resultar na regularização de imóveis, mas possuem fundamentos jurídicos diferentes.
Na adjudicação compulsória, o interessado busca o cumprimento de uma obrigação de transferência decorrente de um negócio jurídico.
Na usucapião, o reconhecimento da propriedade decorre de uma posse exercida durante determinado período e nas condições previstas pela legislação.
| Critério | Adjudicação compulsória | Usucapião |
| Fundamento | Obrigação contratual de transferir | Posse qualificada pelo período legal |
| Contrato | Elemento central do direito alegado | Pode ser relevante em algumas modalidades |
| Quitação | Requisito central na promessa de compra e venda | Não constitui requisito universal |
| Tempo de posse | Não existe prazo geral mínimo de posse | Depende da modalidade |
| Procedimento extrajudicial | Artigo 216-B da Lei de Registros Públicos | Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos |
| Prova principal | Negócio jurídico, cumprimento e obrigação de transferir | Origem, natureza e duração da posse |
Imagine uma pessoa que possui contrato quitado, identifica o vendedor e demonstra que ele não concluiu a transferência.
Nesse cenário, a adjudicação compulsória pode corresponder ao direito apresentado.
Já em uma situação na qual existe posse prolongada, mas não é possível demonstrar uma obrigação contratual de transferência, a usucapião pode ser considerada, desde que seus requisitos estejam preenchidos.
A Bogo explica como organizar documentos no artigo sobre provas para usucapião e utilização de recibos de compra e venda.
Qual é a diferença entre adjudicação compulsória e escritura pública?
A escritura pública é um instrumento notarial utilizado para formalizar determinados negócios jurídicos.
Na compra e venda tradicional, as partes podem comparecer ao tabelionato para lavrar a escritura, quando exigida.
Posteriormente, o título deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis.
Já a adjudicação compulsória é utilizada quando existe direito à transferência, mas a obrigação não é cumprida voluntariamente.
Portanto, ela pode permitir a obtenção do título necessário sem depender de uma nova assinatura espontânea do vendedor.
Entretanto, em ambas as situações, é importante considerar o registro imobiliário.
A existência de escritura ou decisão judicial não deve ser confundida automaticamente com a atualização da matrícula.
Adjudicação compulsória tem prazo de prescrição?
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a pretensão de adjudicação compulsória possui natureza que, em regra, não se submete a prazo prescricional.
Esse entendimento foi reafirmado no REsp 2.258.439/MG.
Entretanto, é necessário considerar situações que podem afetar o direito, como a aquisição da propriedade por terceiros mediante usucapião ou outras circunstâncias juridicamente relevantes.
Por isso, a ausência de um prazo prescricional geral não significa que a pessoa possa aguardar indefinidamente sem riscos.
O imóvel foi comprado há muitos anos. Ainda é possível pedir adjudicação?
Pode ser possível.
A antiguidade do contrato não impede automaticamente o pedido.
Entretanto, será necessário avaliar se os documentos ainda demonstram a negociação, a quitação e a situação registral.
Também é importante verificar se ocorreram mudanças na titularidade, falecimento dos envolvidos, transmissões posteriores ou outras alterações que possam interferir no direito.
O que acontece se o vendedor transferiu o imóvel para outra pessoa?
Essa situação exige análise específica.
A adjudicação compulsória não pode ser considerada automaticamente suficiente para desfazer uma transmissão já registrada em nome de terceiro.
É necessário verificar a ordem dos atos, a existência de registro da promessa, a situação do terceiro adquirente e eventuais fundamentos para questionar a negociação posterior.
A Súmula 239 do STJ, que dispensa o registro prévio do compromisso de compra e venda para a adjudicação, não significa que o comprador poderá ignorar todos os direitos de terceiros.
Por isso, a consulta à matrícula atualizada é fundamental.
O blog da Bogo explica como investigar essas situações no artigo sobre duediligence imobiliária e documentos que devem ser verificados antes da compra.
A adjudicação compulsória serve para regularizar qualquer imóvel sem escritura?
Não.
A adjudicação é adequada para determinadas situações em que existe uma obrigação de transmissão imobiliária.
Quando o problema está na própria regularização do loteamento, na descrição da área ou na ausência de matrícula individualizada, podem ser necessários outros procedimentos.
Também existem imóveis cuja situação jurídica está relacionada à posse prolongada e pode exigir análise de usucapião.
Em determinadas áreas urbanas informais, a regularização pode depender de procedimentos previstos na legislação de regularização fundiária.
Por isso, antes de escolher o procedimento, é necessário identificar a origem da irregularidade.
Quais cuidados devem ser observados antes de pedir adjudicação compulsória?
A avaliação deve considerar o contrato, os pagamentos e a situação registral.
É importante confirmar quem aparece como proprietário, se houve cessões posteriores e se existem restrições na matrícula.
Também deve ser verificado se o imóvel descrito no instrumento corresponde à propriedade registrada.
Quando existem várias transmissões particulares, a cadeia de documentos precisa ser reconstruída.
Outro cuidado envolve a identificação de eventuais processos judiciais relacionados ao negócio.
Na via extrajudicial, a legislação estabelece exigências específicas sobre certidões e informações relativas a litígios.
Por isso, a organização documental é fundamental para avaliar a viabilidade do pedido.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
O que é adjudicação compulsória?
É um procedimento jurídico utilizado para obter a transferência de imóvel quando existe obrigação contratual de transmissão que não foi cumprida voluntariamente.
Quando cabe adjudicação compulsória?
Pode caber quando o interessado comprova a obrigação de transferir o imóvel, o cumprimento das condições necessárias e a ausência de formalização da transmissão, observados os requisitos legais.
Adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?
Sim. O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 prevê a modalidade extrajudicial, regulamentada pelo CNJ.
Qual é a diferença entre adjudicação judicial e extrajudicial?
A judicial ocorre perante o Poder Judiciário. A extrajudicial é processada pelo Registro de Imóveis competente, conforme os requisitos legais.
Precisa de advogado para adjudicação compulsória?
A via extrajudicial exige representação por advogado ou assistência da Defensoria Pública, nas condições aplicáveis. Na via judicial, também devem ser observadas as regras de representação processual.
Quem pagou um imóvel e não recebeu escritura pode pedir adjudicação?
Pode existir esse direito quando são demonstrados o contrato, a quitação integral e os demais requisitos necessários à transferência.
O contrato de gaveta serve para adjudicação compulsória?
Pode servir, dependendo do conteúdo, da validade do negócio e da documentação apresentada.
É obrigatório registrar o contrato de compra e venda antes?
Não necessariamente. A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.
É necessário comprovar a quitação integral?
Sim, na adjudicação fundada em promessa de compra e venda. O STJ reafirma a importância do pagamento integral do preço.
Se faltam poucas parcelas, posso pedir adjudicação?
Em regra, não é suficiente ter pago apenas a maior parte do contrato. O STJ entende que a teoria do adimplemento substancial não substitui a quitação integral exigida.
O vendedor desapareceu. Ainda posso conseguir a transferência?
Pode ser possível. A legislação prevê mecanismos de notificação, inclusive por edital nas condições aplicáveis.
O vendedor morreu. A adjudicação ainda é possível?
Pode ser possível. É necessário avaliar o contrato, os sucessores, o espólio e os procedimentos legais correspondentes.
Qual é o prazo de notificação na adjudicação extrajudicial?
A regulamentação do CNJ prevê prazo de 15 dias úteis para manifestação do requerido, conforme as condições do procedimento.
Quanto tempo demora a adjudicação compulsória?
Não existe prazo total único. A duração depende da modalidade, da documentação, das notificações e de eventuais controvérsias.
Quanto custa a adjudicação compulsória?
Os custos variam conforme o imóvel, o estado, os atos notariais e registrais, as despesas processuais e os honorários profissionais.
Adjudicação compulsória paga ITBI?
A transmissão pode envolver ITBI, conforme as regras aplicáveis. A Lei de Registros Públicos prevê comprovante do imposto na documentação do procedimento extrajudicial.
A adjudicação compulsória prescreve?
O STJ possui entendimento de que a pretensão, em regra, não se submete a prazo prescricional. Entretanto, circunstâncias específicas podem afetar o direito.
Adjudicação compulsória é igual a usucapião?
Não. A adjudicação decorre de uma obrigação de transferir. A usucapião depende da posse exercida conforme os requisitos legais.
Posso adjudicar um terreno sem matrícula individual?
A situação exige análise registral. O STJ reconhece impedimentos à adjudicação de frações não individualizadas quando o procedimento depender de regularização registral prévia.
É possível pedir adjudicação de apartamento?
Sim, quando o imóvel e a negociação atendem aos requisitos legais.
A ata notarial já transfere o imóvel?
Não. Ela é um documento utilizado na instrução do procedimento extrajudicial.
O cartório pode negar a adjudicação?
Sim. O pedido depende do atendimento aos requisitos legais e registrais. Eventuais exigências e impugnações seguem os procedimentos próprios.
Um herdeiro pode pedir adjudicação compulsória?
Pode existir essa possibilidade quando ele demonstra sua legitimidade como sucessor dos direitos decorrentes da negociação.
Depois da adjudicação, o imóvel já estará no meu nome?
A regularização da titularidade depende do registro do título adequado na matrícula imobiliária, observados os requisitos legais.
Conclusão: quando a adjudicação compulsória pode resolver a transferência do imóvel?
A adjudicação compulsória é uma alternativa jurídica para situações em que existe obrigação de transferir um imóvel, mas a transmissão não é concluída voluntariamente.
O procedimento pode ser utilizado quando o comprador demonstra o cumprimento das condições contratuais, especialmente a quitação integral do preço, e reúne os demais requisitos legais.
A transferência pode ser buscada judicialmente ou pela via extrajudicial, conforme as características do caso.
Entretanto, a existência de contrato particular ou a posse prolongada do imóvel não garantem automaticamente o direito à adjudicação.
É necessário avaliar os documentos, a situação registral, a cadeia contratual e eventuais impedimentos à transmissão.
Também existem situações em que outros procedimentos, como usucapião, retificação registral ou regularização fundiária, podem ser juridicamente mais adequados.
Por isso, a análise deve considerar a origem do direito e as condições necessárias para que a propriedade seja efetivamente registrada.
Cada caso tem suas particularidades. A orientação jurídica especializada pode contribuir para identificar o procedimento aplicável e os documentos necessários à regularização.
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