Quando vários herdeiros recebem um imóvel e parte da família pretende vendê-lo, a discordância de apenas um deles pode gerar um impasse. Surge, então, uma dúvida comum: um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel?
A resposta depende principalmente de em qual etapa está a sucessão.
Enquanto o inventário ainda está em andamento, o imóvel integra a herança como patrimônio indivisível e não pertence de forma individualizada a nenhum dos herdeiros. Depois da partilha, se o bem permanecer em nome de várias pessoas, passa a existir uma situação de copropriedade, com regras próprias.
Essa diferença é fundamental.
Um herdeiro pode impedir que os demais façam uma venda particular do imóvel sem sua participação. Porém, isso não significa necessariamente que ele possa obrigar todos a permanecer indefinidamente proprietários do mesmo bem.
A legislação prevê alternativas para situações em que não existe acordo, inclusive a possibilidade de extinção do condomínio e venda judicial em determinadas circunstâncias. Também existem exceções importantes, como o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel durante o inventário?
Durante o inventário, os herdeiros ainda não possuem individualmente cada bem que compõe a herança.
O Código Civil estabelece que a herança é transmitida como um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse permanece indivisível.
Isso significa que um dos filhos, por exemplo, não pode afirmar que determinada casa já corresponde à sua parte da herança e vende-la individualmente.
Também não é suficiente que a maioria dos herdeiros concorde informalmente com uma venda para que o negócio possa ser realizado da mesma maneira que ocorreria com um imóvel pertencente a um único proprietário.
Enquanto o inventário está em andamento, o bem permanece integrado ao acervo hereditário indiviso e sua alienação precisa seguir as regras próprias desse procedimento.
Por isso, quando um dos herdeiros se opõe, a situação precisa ser analisada dentro do inventário, e não simplesmente resolvida com a assinatura dos demais.
É preciso a autorização de todos os herdeiros para vender um imóvel no inventário?
Em uma negociação consensual, a concordância dos interessados facilita a venda. Contudo, no inventário judicial, a legislação prevê um procedimento específico para a alienação de bens do espólio.
O artigo 619 do Código de Processo Civil estabelece que o inventariante pode alienar bens, desde que os interessados sejam ouvidos e exista autorização do juiz.
Portanto, a discordância de um herdeiro não deve ser confundida automaticamente com um poder absoluto de veto.
No processo judicial, o magistrado pode analisar a justificativa da venda, a posição dos demais sucessores, os interesses do espólio e as circunstâncias apresentadas no processo.
Há situações em que a alienação pode ser necessária, por exemplo, para viabilizar o pagamento de obrigações do espólio ou solucionar questões relacionadas à própria administração patrimonial.
Isso é diferente de uma venda particular feita pelos herdeiros sem observância do inventário.
É possível vender o imóvel antes de terminar o inventário?
Pode ser possível, mas a forma da operação depende do procedimento utilizado.
No inventário judicial, a venda de bens do espólio passa pela regra do artigo 619 do Código de Processo Civil, com oitiva dos interessados e autorização judicial.
No inventário extrajudicial, houve uma mudança relevante em 2024.
A Resolução nº 571 do Conselho Nacional de Justiça passou a admitir que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar bens móveis ou imóveis pertencentes ao espólio sem autorização judicial, desde que sejam observados os requisitos estabelecidos pela própria norma.
Entre os requisitos estão a indicação das despesas do inventário, a vinculação de parte ou de todo o preço da venda ao pagamento dessas despesas, informações sobre tributos e emolumentos e a prestação de garantia pelo inventariante quanto à destinação dos valores.
Essa regra, porém, não deve ser interpretada como uma forma de simplesmente ignorar a discordância existente entre os herdeiros.
O inventário extrajudicial possui uma lógica consensual e a venda antecipada prevista pelo CNJ atende a condições específicas. Quando existe conflito relevante entre os sucessores, pode ser necessária a solução pela via judicial.
Um herdeiro pode vender sozinho a parte dele durante o inventário?
Antes da partilha, é preciso diferenciar a venda de um imóvel específico da cessão de direitos hereditários.
O Código Civil permite que um herdeiro ceda seu direito à sucessão ou seu quinhão hereditário por escritura pública.
Isso não significa, porém, que ele possa escolher um bem específico da herança e vender a parte que imagina possuir naquele imóvel.
O artigo 1.793 determina expressamente que é ineficaz a cessão feita por um coerdeiro sobre um bem determinado da herança considerado isoladamente. A legislação também prevê que a disposição de um bem do acervo hereditário, enquanto permanece a indivisibilidade, depende de autorização do juízo sucessório.
Assim, enquanto não existe partilha, o herdeiro possui uma participação na herança como um todo, e não necessariamente uma fração individualizada de cada imóvel.
Essa distinção evita que direitos hereditários sejam tratados como se já fossem propriedade exclusiva sobre determinado bem.
E depois da partilha, um herdeiro pode impedir a venda?
Depois da partilha, a situação muda.
Se o imóvel for atribuído integralmente a um único herdeiro, ele passa a exercer os direitos correspondentes à propriedade, observadas as demais condições jurídicas e registrais.
Mas é comum que um mesmo imóvel seja partilhado entre dois ou mais herdeiros.
Nesse cenário, cada um passa a possuir uma fração ideal do bem e surge um condomínio entre eles.
Para vender voluntariamente o imóvel inteiro a um terceiro, será necessária a participação de todos os coproprietários. Um herdeiro não pode vender a parcela pertencente aos demais sem autorização.
Por outro lado, a legislação também estabelece que nenhum condômino precisa permanecer indefinidamente nessa situação.
O artigo 1.320 do Código Civil assegura ao condômino o direito de pedir a divisão da coisa comum. Quando o imóvel é indivisível e nenhum dos coproprietários pretende ficar com o bem indenizando os demais, o artigo 1.322 prevê sua venda e posterior divisão do valor apurado.
É justamente aqui que aparece uma das principais respostas para a dúvida sobre o herdeiro que se recusa a vender.
Se um herdeiro não quiser vender, os outros podem pedir a venda judicial?
Dependendo da situação, sim.
Depois de constituída a copropriedade entre os herdeiros, pode ser proposta uma ação para extinguir o condomínio quando não existe acordo sobre a continuidade do bem em comum.
Se o imóvel não comporta divisão física adequada e nenhum dos coproprietários pretende adquiri-lo integralmente compensando financeiramente os demais, a legislação admite sua alienação e a divisão do resultado conforme as respectivas participações.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito do condômino de buscar a extinção do condomínio mediante alienação judicial de imóvel indivisível. Em dezembro de 2025, o próprio STJ voltou a destacar esse entendimento.
Por isso, a recusa de um dos proprietários pode impedir uma venda consensual, mas não necessariamente impede que os demais busquem judicialmente uma solução para encerrar a copropriedade.
O imóvel precisa ser vendido obrigatoriamente para um terceiro?
Não.
A venda para uma pessoa estranha à família não é necessariamente a primeira ou única solução.
Se um dos herdeiros deseja permanecer com o imóvel, pode existir a possibilidade de ele adquirir as participações pertencentes aos demais.
O artigo 1.322 do Código Civil contempla a possibilidade de atribuição da coisa indivisível a um dos condôminos, com indenização dos demais, conforme as condições previstas pela legislação.
Isso permite, por exemplo, que um herdeiro que tenha interesse especial na propriedade fique com o bem e pague aos demais os valores correspondentes às suas respectivas frações.
Quando ninguém deseja ou consegue realizar essa aquisição, a venda pode se tornar a alternativa para encerrar a copropriedade.
Um herdeiro pode obrigar os outros a permanecer com o imóvel?
Como regra, depois da partilha e configurado o condomínio comum, não se pode impor indefinidamente a manutenção da copropriedade.
O Código Civil permite que o condômino exija a divisão da coisa comum e disciplina a venda quando a divisão material não é possível.
Essa regra existe porque a copropriedade pode deixar de atender aos interesses dos envolvidos.
Um herdeiro pode desejar manter o imóvel para uso próprio, enquanto outro precisa transformar sua participação em recursos financeiros. Outro pode não querer continuar pagando IPTU, condomínio, manutenção e demais despesas.
Se não existe acordo, a legislação oferece instrumentos para encerrar essa relação patrimonial.
No entanto, determinadas circunstâncias podem impedir ou limitar a venda. O direito real de habitação é uma das mais importantes.
O direito real de habitação pode impedir a venda do imóvel?
Sim.
O Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, nas condições previstas no artigo 1.831, direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família.
Esse direito pode afetar diretamente a possibilidade de venda.
Em decisão divulgada em 2025, o STJ reafirmou que, enquanto perdurar o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, os herdeiros não podem promover a extinção do condomínio e a alienação judicial daquele imóvel.
A razão está na proteção conferida à moradia do sobrevivente.
Isso significa que a regra segundo a qual um coproprietário pode buscar a extinção do condomínio encontra uma limitação específica quando existe direito real de habitação.
Por isso, antes de afirmar que determinado imóvel herdado pode ser vendido judicialmente, é necessário verificar se há cônjuge ou companheiro sobrevivente protegido por esse direito.
O herdeiro que mora no imóvel pode impedir a venda?
O simples fato de um herdeiro residir no imóvel não cria, por si só, um direito equivalente ao direito real de habitação previsto para o cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Depois da partilha, se vários herdeiros são coproprietários, a utilização exclusiva por um deles não elimina os direitos patrimoniais dos demais.
Da mesma forma, durante a indivisão hereditária, todos possuem direitos sobre o patrimônio transmitido, ainda que apenas um esteja fisicamente ocupando a propriedade.
Se não existe direito real de habitação ou outra situação jurídica específica, morar no imóvel não significa possuir poder definitivo para impedir a solução do condomínio.
Também pode surgir outra questão: a cobrança pelo uso exclusivo.
Quem mora sozinho no imóvel herdado precisa pagar aluguel aos outros herdeiros?
A jurisprudência do STJ admite, em determinadas situações, que o herdeiro que utiliza exclusivamente um imóvel da herança indenize os demais pela privação do uso.
Para isso, a oposição dos outros herdeiros à ocupação exclusiva possui relevância.
A jurisprudência do STJ admite que o uso exclusivo do imóvel por um herdeiro possa justificar indenização aos demais sucessores, conforme as circunstâncias do caso. Esse entendimento foi novamente mencionado em decisão divulgada pelo Tribunal em 2025.
O Tribunal também possui entendimento de que o termo inicial dessa obrigação pode estar relacionado ao momento em que houve oposição judicial ou extrajudicial ao uso exclusivo.
Essa regra não se aplica da mesma forma quando o ocupante possui direito real de habitação.
Nesse caso, o STJ entende que o uso tem caráter gratuito, impedindo a cobrança de aluguel pelos demais herdeiros enquanto o direito perdurar.
Um herdeiro que possui a maior parte do imóvel pode decidir sozinho pela venda?
Não necessariamente.
Possuir um percentual maior não significa adquirir automaticamente o direito de vender a propriedade pertencente aos demais.
Cada coproprietário possui direitos sobre sua fração ideal.
O Código Civil permite que cada condômino disponha de sua própria parte ideal, mas não autoriza que alguém aliene aquilo que pertence aos outros coproprietários.
Assim, mesmo que um herdeiro tenha 70% do imóvel e outro possua 30%, o primeiro não pode simplesmente vender 100% do bem para um terceiro sem a participação do segundo.
Se não houver acordo e a manutenção do condomínio se tornar inviável, a saída pode estar na extinção do condomínio e não em uma decisão unilateral de venda.
O herdeiro pode vender sua própria parte para outra pessoa?
Depois da partilha, quando existe condomínio sobre o imóvel, o coproprietário pode, em regra, alienar sua fração ideal.
Essa operação, porém, possui particularidades.
O Código Civil estabelece direito de preferência aos demais condôminos em determinadas vendas de coisa indivisível para terceiros.
Isso significa que a venda da participação não deve ser tratada como se o coproprietário estivesse negociando um imóvel completamente independente.
Além disso, para muitos compradores, adquirir apenas uma fração ideal de um imóvel ocupado por outros coproprietários pode representar uma operação menos atrativa e mais complexa.
Por isso, na prática, chegar a um acordo entre os herdeiros ou resolver o condomínio costuma oferecer uma estrutura patrimonial mais definida.
E se a partilha ainda não terminou?
Essa diferença merece atenção porque a extinção de condomínio não deve ser utilizada de forma indiscriminada enquanto a herança permanece juridicamente indivisa.
O STJ já decidiu que, enquanto o inventário está pendente e ainda existe o condomínio legal da herança, determinadas pretensões de extinção do condomínio precisam aguardar a conclusão da partilha.
Por outro lado, após a partilha, o Tribunal entende que o herdeiro não precisa aguardar o registro formal do título no Cartório de Registro de Imóveis para propor ação de divisão ou extinção de condomínio.
Em decisão de 2021, o STJ afirmou que o registro da partilha é relevante para sua eficácia perante terceiros e para a prática de atos de disposição, mas não é condição para que o herdeiro busque judicialmente a extinção do condomínio já formado após a partilha.
Por isso, saber se o inventário ainda está em andamento ou se a partilha já foi definida modifica o instrumento jurídico que poderá ser utilizado.
O que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel?
Antes de qualquer medida, é necessário identificar a situação jurídica da propriedade.
Se o inventário ainda está em andamento, deve ser verificado se existe razão para alienar o bem dentro do próprio procedimento e quais são as posições dos demais interessados.
Se a partilha já ocorreu e o imóvel ficou em condomínio, pode ser analisada a possibilidade de aquisição das quotas por um dos herdeiros ou de extinção do condomínio.
Também precisam ser observados fatores que podem mudar completamente o caso, como direito real de habitação, usufruto, indisponibilidade, existência de herdeiros incapazes ou outras restrições sobre o imóvel.
Uma tentativa de composição também pode evitar que o patrimônio seja submetido a uma venda judicial, especialmente quando algum herdeiro possui interesse em permanecer com o bem.
Quando não há acordo, a solução precisa respeitar a fase da sucessão e os direitos de cada coproprietário.
A venda judicial pode resultar em valor menor?
Esse risco deve ser considerado antes de transformar a divergência familiar em um procedimento judicial de alienação.
Uma venda negociada de forma consensual permite que os proprietários escolham o momento, avaliem propostas e definam condições comerciais com maior autonomia.
Na alienação judicial, existem regras processuais próprias e a família perde parte desse controle.
Por isso, mesmo quando há fundamento para buscar a extinção do condomínio, pode ser economicamente interessante avaliar alternativas antes de chegar à venda forçada.
Um acordo no qual um herdeiro compra a quota dos outros ou todos concordam com uma venda particular pode produzir resultado mais previsível.
A via judicial permanece disponível quando essa composição não é possível.
Um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel para sempre?
Como regra geral, não se pode transformar a discordância de um herdeiro em uma obrigação permanente de todos os demais permanecerem vinculados ao mesmo imóvel.
Antes da partilha, porém, o bem pertence ao conjunto da herança e a venda deve respeitar as regras do inventário.
Depois da partilha, quando o imóvel permanece em copropriedade, qualquer condômino pode buscar a divisão da coisa comum e, se ela for indivisível, a legislação prevê alternativas como adjudicação a um dos coproprietários ou alienação com divisão do valor.
Há exceções relevantes.
O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, por exemplo, pode impedir a extinção do condomínio e a venda judicial enquanto permanecer vigente, conforme entendimento reafirmado pelo STJ em 2025.
Portanto, a resposta depende menos da vontade isolada de um herdeiro e mais da situação jurídica concreta daquele patrimônio.
Conclusão
A dúvida sobre se um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel não possui a mesma resposta em todas as etapas da sucessão.
Durante o inventário, o imóvel integra uma herança indivisível e nenhum sucessor pode trata-lo isoladamente como propriedade exclusiva. A eventual venda do bem precisa seguir o procedimento adequado.
Após a partilha, se o imóvel continuar pertencendo a vários herdeiros, a venda particular de todo o bem exige a participação dos coproprietários. Entretanto, a recusa de um deles não significa necessariamente que o condomínio terá de continuar indefinidamente.
Quando o imóvel é indivisível, a legislação permite discutir sua adjudicação a um dos proprietários ou a extinção do condomínio com alienação e divisão do valor obtido.
Também é necessário verificar situações capazes de limitar essa possibilidade, especialmente o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Por envolver inventário, propriedade, condomínio e possíveis direitos de terceiros, a divergência precisa ser analisada de acordo com a fase da sucessão e com a situação jurídica concreta do imóvel antes da celebração de contratos ou da adoção de medidas para sua venda.
Acompanhe mais informações sobre inventário, herança e partilha de bens no blog da Bogo Advocacia.
