A due diligence imobiliária é uma análise preventiva realizada antes da compra de um imóvel para identificar pendências jurídicas, registrais, fiscais, urbanísticas e outras situações capazes de interferir na negociação.
Na prática, não basta verificar se o endereço, o preço e as condições comerciais atendem ao comprador. Também é necessário entender quem possui juridicamente o imóvel, quais registros constam na matrícula, se existem débitos relacionados ao bem e se a documentação corresponde à situação encontrada na prática.
Essa análise ganha relevância porque a propriedade imobiliária não é transferida apenas pela assinatura do contrato ou pelo pagamento. De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência entre pessoas vivas ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o alienante continua sendo considerado proprietário.
Por isso, conhecer os documentos analisados em uma due diligence ajuda o comprador a compreender melhor os riscos antes de assumir uma obrigação financeira relevante.
O que é due diligence imobiliária?
Due diligence significa, em uma tradução aproximada, diligência prévia. No mercado imobiliário, o termo é utilizado para definir uma investigação documental e jurídica realizada antes da conclusão de uma operação.
A due diligence imobiliária não consiste apenas em reunir certidões negativas. O objetivo é cruzar informações e verificar se aquilo que aparece em um documento é compatível com os demais registros e com a própria negociação.
Uma matrícula sem penhora, por exemplo, é uma informação relevante, mas pode não responder sozinha a todas as questões envolvidas. Dependendo do negócio, também será necessário verificar a situação fiscal do imóvel, débitos condominiais, regularidade da construção, poderes do vendedor para realizar a venda e particularidades da operação.
Por isso, o conjunto de documentos varia. Um apartamento usado, um imóvel comercial, um terreno, uma propriedade rural e um imóvel pertencente a uma empresa podem exigir análises diferentes.
Quais documentos verificar na due diligence imobiliária?
Embora não exista uma lista única aplicável a todas as negociações, alguns documentos ocupam posição central na due diligence imobiliária.
| Documento ou informação | O que deve ser analisado |
| Matrícula atualizada | Proprietário, histórico registral, ônus, restrições e averbações |
| Certidões registrais | Existência de ônus reais e ações relacionadas ao imóvel |
| Tributos do imóvel | IPTU, taxas e eventuais débitos vinculados ao bem |
| Condomínio | Cotas ordinárias, extraordinárias, multas e juros pendentes |
| Documentação urbanística | Regularidade da construção e compatibilidade com os registros |
| Documentos do vendedor | Identificação, estado civil e capacidade para realizar a venda |
| Certidões pessoais | Riscos judiciais, fiscais e patrimoniais, quando relevantes à operação |
| Contrato | Preço, pagamento, condições, responsabilidades e tratamento das pendências |
A função da análise não é simplesmente reunir esses documentos. É compreender o que cada informação representa para a segurança da aquisição.
1. Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é um dos documentos mais importantes da análise imobiliária.
Ela permite verificar quem aparece como proprietário, como ocorreu a aquisição do imóvel e quais registros ou averbações foram realizados ao longo do tempo.
Também podem constar informações relacionadas a hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, penhora, servidões e outras situações capazes de interferir na utilização ou transferência do bem.
Esse ponto merece atenção porque o sistema brasileiro atribui especial importância à publicidade registral. A Lei nº 13.097/2015 consolidou o princípio da concentração de atos na matrícula e ampliou a proteção do terceiro adquirente de boa-fé, disciplina que foi reforçada posteriormente pela Lei nº 14.825/2024.
Isso aumenta a relevância da análise registral, mas não significa que toda due diligence se limite à leitura da matrícula. A situação fiscal, condominial, urbanística e documental do imóvel pode exigir verificações complementares, conforme as características da operação.
No entanto, ler uma matrícula não significa apenas procurar a palavra “penhora”. A sequência dos registros, a titularidade, as averbações e a origem da propriedade precisam ser compreendidas em conjunto.
A certidão da matrícula pode ser solicitada ao Registro de Imóveis competente e também existem serviços eletrônicos do sistema registral brasileiro para solicitação de certidões digitais.
2. Certidão de ônus reais e informações sobre ações relacionadas ao imóvel
Além da matrícula, a análise registral pode envolver certidões referentes aos ônus incidentes sobre o imóvel e às ações reais ou pessoais reipersecutórias.
O Decreto nº 93.240/1986, que regulamenta os requisitos relacionados às escrituras públicas, prevê documentos e certidões específicos para atos envolvendo imóveis, incluindo certidões registrais relativas a ônus e ações.
Esses documentos ajudam a identificar situações que podem limitar a transferência ou indicar disputas diretamente relacionadas ao bem.
A existência de um registro não significa necessariamente que a compra seja impossível. Em algumas situações, a pendência pode ser solucionada ou tratada dentro da própria operação.
A questão é descobrir isso antes de concluir a compra e definir juridicamente como aquela restrição será resolvida.
3. IPTU e outros tributos relacionados ao imóvel
A situação tributária também faz parte da due diligence.
No caso de imóveis urbanos, deve ser verificada a existência de débitos como IPTU e outras cobranças municipais vinculadas ao bem.
Esse cuidado possui uma razão jurídica relevante. O artigo 130 do Código Tributário Nacional prevê que determinados créditos tributários relacionados à propriedade, ao domínio útil ou à posse do imóvel podem alcançar o adquirente, nas condições previstas pela legislação.
Portanto, não é suficiente combinar no contrato que determinados débitos são responsabilidade do vendedor sem compreender como a legislação trata aquela obrigação perante o poder público.
A certidão municipal e o cadastro imobiliário também permitem verificar dados como inscrição fiscal, área cadastrada e outras informações que podem ser comparadas com a matrícula.
4. Débitos de condomínio
Para apartamentos, salas comerciais e outros imóveis inseridos em condomínio, a situação condominial exige atenção própria.
O Código Civil estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros.
Por isso, a situação financeira da unidade perante o condomínio deve ser verificada antes da conclusão da negociação, mediante documentação adequada.
Também pode ser útil verificar a existência de cotas extraordinárias aprovadas, obras relevantes ou outras obrigações que possam produzir efeitos financeiros após a compra.
Nesse ponto, a due diligence imobiliária permite enxergar uma despesa que nem sempre aparece na matrícula do imóvel.
5. Regularidade da construção e documentação urbanística
A matrícula pode indicar a existência de um terreno com determinada área, enquanto, na prática, há uma residência ou edifício construído no local.
Essa diferença merece investigação.
Dependendo das características do imóvel, podem ser analisados documentos relacionados à aprovação da construção, conclusão da obra, averbações, cadastro municipal e outras exigências urbanísticas.
Uma construção não averbada pode gerar dificuldades posteriores em financiamentos, regularizações, inventários ou novas negociações.
Também é necessário verificar se a descrição constante no registro corresponde ao imóvel que está efetivamente sendo comprado. Área construída, vagas de garagem, ampliações e divisão de unidades são exemplos de pontos que podem exigir conferência.
A análise jurídica pode, ainda, indicar a necessidade de uma avaliação técnica realizada por engenheiro, arquiteto ou outro profissional habilitado.
6. Documentos do vendedor
A due diligence não examina apenas o imóvel. A pessoa que está realizando a venda também faz parte da análise.
Quando o vendedor é pessoa física, documentos de identificação e informações sobre estado civil são relevantes para verificar sua capacidade de realizar o negócio e se existe necessidade de participação de outra pessoa na transferência.
Se houver vários proprietários, todos precisam ser corretamente identificados.
No caso de pessoa jurídica, a investigação pode incluir contrato ou estatuto social, alterações societárias, representação da empresa e poderes de quem pretende assinar o negócio.
Dependendo da estrutura societária, também pode ser necessário verificar se a venda depende de autorização prevista no contrato social, estatuto ou em deliberação dos sócios.
Portanto, confirmar o nome de quem aparece na matrícula é apenas o início. É necessário verificar se essa pessoa pode efetivamente realizar aquela venda nas condições propostas.
7. Certidões judiciais, fiscais e de protesto do vendedor
Esse é um dos pontos que exige maior cuidado na análise.
Após as alterações promovidas pela Lei nº 14.382/2022, o artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 passou a estabelecer expressamente que, para a validade ou eficácia do negócio imobiliário e para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exige a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais além da documentação prevista em lei.
Isso significa que certidões pessoais do vendedor não devem ser tratadas como requisito obrigatório e indistinto para toda aquisição imobiliária.
Essa regra, entretanto, não impede que documentos adicionais sejam analisados como medida de avaliação de riscos em uma due diligence.
Dependendo do valor e das características da operação, do perfil do vendedor ou da existência de sinais concretos de risco, podem ser examinadas certidões cíveis, fiscais, trabalhistas, federais ou de protesto.
O objetivo, nesses casos, não é criar uma exigência documental que a legislação dispensou, mas identificar circunstâncias que possam justificar aprofundamento antes da conclusão do negócio.
A existência de um processo em nome do vendedor, por exemplo, não torna automaticamente a compra inviável. É necessário compreender a natureza da demanda, sua expressão econômica, as informações disponíveis na matrícula e sua eventual relação com a operação pretendida.
Matrícula limpa é suficiente para comprar um imóvel?
A matrícula é central, mas a due diligence imobiliária pode precisar ir além dela.
Uma matrícula aparentemente regular não informa, por exemplo, se existem débitos condominiais. Também pode não revelar uma divergência entre a construção existente e aquilo que foi averbado no registro.
Da mesma forma, questões societárias do vendedor, problemas urbanísticos e determinadas situações fiscais exigem fontes próprias de informação.
A legislação reforçou a confiança nas informações concentradas na matrícula e ampliou a proteção do terceiro adquirente de boa-fé. Isso, porém, não significa que todas as informações relevantes para uma decisão de compra estejam contidas no registro imobiliário.
A extensão da investigação deve acompanhar o risco e as características concretas da operação.
E o contrato de compra e venda?
A due diligence e o contrato possuem funções diferentes.
A primeira identifica riscos e pendências. O contrato deve tratar juridicamente daquilo que foi encontrado.
Se existe um débito que será quitado antes da transferência, por exemplo, o instrumento pode estabelecer condição, prazo, forma de comprovação e consequência em caso de descumprimento.
O mesmo raciocínio vale para regularizações pendentes, desocupação do imóvel, financiamento, entrega da posse, pagamento do preço e apresentação de documentos.
Por isso, realizar uma extensa análise documental e depois utilizar um contrato genérico pode comprometer parte do trabalho preventivo.
Os riscos identificados precisam ser refletidos na estrutura da própria negociação.
O que verificar em imóveis rurais?
A compra de imóvel rural acrescenta outras camadas à due diligence.
Além da matrícula e da situação do vendedor, podem ser relevantes documentos como o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, o CCIR, informações relacionadas ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, o ITR, e a situação do Cadastro Ambiental Rural, o CAR.
O CAR é um registro eletrônico obrigatório para imóveis rurais e reúne informações ambientais da propriedade ou posse, incluindo áreas de preservação permanente e reserva legal.
Já o CCIR é emitido pelo INCRA e possui função cadastral. A documentação rural também pode exigir análise de georreferenciamento, limites da área, questões ambientais e outras condições específicas, conforme o imóvel.
O CCIR possui natureza cadastral e não substitui a análise da matrícula nem comprova, por si só, o domínio sobre a área.
Por essa razão, uma due diligence de propriedade rural não deve simplesmente reproduzir o checklist utilizado para um apartamento urbano.
Quais riscos a due diligence imobiliária pode identificar?
A análise pode revelar diferentes situações, entre elas restrições registrais, divergências de titularidade, débitos fiscais, obrigações condominiais, irregularidades na construção, problemas na representação do vendedor e processos que mereçam avaliação mais aprofundada.
Também pode mostrar que determinados documentos apresentados pelas partes não correspondem ao que consta nos registros oficiais.
Em alguns casos, o resultado não será uma recomendação para abandonar a compra. A due diligence pode indicar que a negociação é possível desde que certas condições sejam cumpridas antes do pagamento, da escritura ou do registro.
Portanto, o objetivo não é procurar problemas para impedir negócios. É permitir que o comprador saiba quais riscos está assumindo e como eles podem ser tratados juridicamente.
Quando fazer a due diligence imobiliária?
O momento mais adequado é antes da conclusão definitiva do negócio e, de preferência, antes do pagamento de valores relevantes que sejam difíceis de recuperar.
Quando já existe uma proposta, reserva ou documento preliminar, é necessário verificar quais obrigações foram assumidas e se ainda existem condições que permitem realizar a análise antes da continuidade da operação.
Em negociações complexas, a própria proposta pode prever um período destinado à due diligence imobiliária, condicionando a continuidade do negócio ao resultado satisfatório da investigação.
Quanto mais cedo os documentos são avaliados, maior tende a ser a possibilidade de negociar soluções para as pendências encontradas.
Due diligence imobiliária substitui o registro do imóvel?
Não.
A análise preventiva não transfere a propriedade e também não substitui escritura, instrumento adequado ou registro quando essas etapas forem exigidas.
O Código Civil determina que a transferência da propriedade imobiliária entre pessoas vivas ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
A due diligence atua antes dessa etapa, identificando se existem elementos que precisam ser resolvidos ou considerados para que a operação prossiga de forma juridicamente adequada.
Conclusão
Comprar um imóvel exige avaliar muito mais do que preço, localização e condições de pagamento.
A due diligence imobiliária reúne informações sobre o imóvel, o vendedor e a própria estrutura da negociação para identificar riscos antes que a transferência seja concluída.
Matrícula, tributos, condomínio, regularidade da construção e documentos das partes formam parte dessa análise. Dependendo das características da operação, outras certidões e verificações também podem ser recomendadas.
Além disso, nenhum documento deve ser interpretado isoladamente. Uma certidão positiva não significa necessariamente que a venda seja inviável, assim como uma matrícula aparentemente regular não permite concluir que todos os aspectos do negócio já foram examinados.
Cada compra possui particularidades. Por isso, a avaliação de um advogado especialista em Direito Imobiliário permite compreender os documentos, dimensionar os riscos encontrados e definir como eles devem ser tratados na negociação.
Acompanhe mais informações sobre compra, venda e regularização de imóveis no blog da Bogo Advocacia.
