Um imóvel pode ter sido utilizado pela família durante décadas, estar quitado e até constar normalmente em cadastros municipais, mas ainda apresentar problemas na documentação. Quando o proprietário ou possuidor falece, surge uma dúvida frequente: como fazer o inventário de imóvel irregular?
A resposta depende do tipo de irregularidade existente.
Um imóvel sem escritura, uma propriedade ainda registrada em nome de terceiro, uma construção não averbada e um terreno situado em loteamento irregular apresentam situações jurídicas diferentes. Portanto, a primeira etapa é identificar qual direito efetivamente pertencia à pessoa falecida.
Essa distinção interfere diretamente no inventário. Em alguns casos, será possível partilhar a própria propriedade. Em outros, o que entra na herança são os direitos possessórios ou contratuais relacionados ao imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que direitos possessórios sobre imóveis sem escrituração regular podem integrar a partilha em inventário, desde que seja possível demonstrar a existência e as características do direito exercido pelo falecido. A regularização formal da propriedade pode, conforme o caso, ser tratada posteriormente.
O que é considerado um imóvel irregular no inventário?
A expressão imóvel irregular abrange situações bastante diferentes. Por isso, não existe uma única solução para todos os casos.
A irregularidade pode estar relacionada ao registro da propriedade, à construção existente, às características físicas do imóvel ou ao próprio negócio realizado pelo falecido.
É possível, por exemplo, que o imóvel esteja registrado corretamente em nome da pessoa falecida, mas possua uma construção que nunca foi averbada. Também pode acontecer de existir apenas um contrato particular de compra e venda, enquanto a matrícula continua em nome do antigo proprietário.
Outra situação ocorre quando a família exerce a posse do bem há muitos anos, mas nunca houve escritura ou registro em nome do falecido.
Há ainda imóveis inseridos em loteamentos irregulares, propriedades com divergência de área e bens cuja cadeia documental apresenta pendências.
Por isso, antes de definir como será feito o inventário de imóvel irregular, é necessário verificar exatamente qual é o problema documental.
Imóvel irregular pode entrar no inventário?
Em determinadas situações, sim.
O inventário não é formado exclusivamente por imóveis cuja propriedade esteja perfeitamente registrada. O patrimônio deixado pelo falecido também pode incluir direitos com valor econômico.
O Código de Processo Civil determina que as primeiras declarações do inventário devem apresentar a relação completa dos bens do espólio e inclui expressamente entre eles os chamados “direitos e ações”.
Além disso, o Código Civil prevê que a posse é transmitida aos herdeiros ou legatários com as mesmas características que possuía anteriormente.
Esse conjunto de regras é relevante para situações em que o falecido exercia a posse ou possuía direitos decorrentes de uma negociação imobiliária, mesmo sem ter concluído o registro da propriedade.
No entanto, incluir determinado direito no inventário não significa que a irregularidade do imóvel desapareça. A partilha e a regularização registral são questões que podem exigir procedimentos diferentes.
O que o STJ decidiu sobre inventário de imóvel sem escritura?
O Superior Tribunal de Justiça analisou diretamente essa questão no REsp 1.984.847/MG.
No processo, discutia se direitos possessórios sobre áreas rurais que não estavam devidamente escrituradas poderiam fazer parte do inventário.
A Terceira Turma reconheceu que direitos possessórios com expressão econômica podem integrar o acervo partilhável, mesmo quando o imóvel não está devidamente escriturado.
No caso analisado, o STJ também destacou a necessidade de verificar a existência efetiva desses direitos, a qualidade da posse exercida e as circunstâncias que levaram à falta de regularização.
A decisão estabelece uma distinção importante: partilhar direitos sobre o imóvel não significa reconhecer automaticamente a propriedade formal do bem.
A sucessão pode ser resolvida primeiro entre os herdeiros, enquanto questões relacionadas à propriedade e à regularização imobiliária ficam para uma etapa posterior.
Imóvel sem escritura pode ser inventariado?
A ausência de escritura não impede automaticamente que algum direito relacionado ao imóvel seja considerado na herança.
Primeiro, porém, é necessário descobrir qual documento existe.
Se o falecido comprou o imóvel por contrato particular, por exemplo, esse instrumento pode demonstrar a existência de direitos decorrentes da negociação. Recibos, comprovantes de pagamento e documentos referentes à posse também podem complementar essa análise.
A situação será diferente se não houver contrato, escritura ou qualquer outro documento relacionado à aquisição.
Nesse caso, pode ser necessário demonstrar a posse exercida pelo falecido e investigar qual medida jurídica será adequada para a futura regularização.
Portanto, não é correto simplesmente declarar no inventário que o falecido era proprietário de um imóvel quando essa propriedade nunca esteve formalmente constituída em seu nome. O que deve ser inventariado é o direito que efetivamente integrava seu patrimônio.
E quando o imóvel ainda está registrado em nome de outra pessoa?
Esse é um dos problemas mais comuns encontrados durante o inventário.
Se a matrícula continua em nome do antigo proprietário, é necessário entender por que a transferência não foi concluída.
Pode existir um contrato de compra e venda, promessa de compra, cessão de direitos ou outro documento capaz de demonstrar a relação jurídica mantida pelo falecido com o imóvel.
Nessas situações, os herdeiros podem receber os direitos que integravam o patrimônio do falecido. Entretanto, o inventário não transforma automaticamente esses direitos em propriedade registrada.
Dependendo da origem do direito e da documentação disponível, a regularização posterior poderá envolver escritura definitiva, adjudicação compulsória, usucapião ou outro procedimento juridicamente adequado.
A definição do caminho depende da história documental do imóvel. Usar um procedimento inadequado pode prolongar a regularização ou gerar novas exigências no Registro de Imóveis.
Construção não averbada impede o inventário?
Nem toda irregularidade está relacionada à titularidade da propriedade.
É bastante comum que o terreno esteja corretamente registrado em nome do falecido, mas a casa, ampliação ou outra construção existente não apareça na matrícula.
Nesse cenário, existe uma diferença entre a propriedade do terreno e a regularidade da edificação.
A Lei de Registros Públicos disciplina os atos que devem ser registrados e averbados na matrícula imobiliária, incluindo informações que modificam ou complementam a situação registral do bem.
A falta de averbação da construção pode exigir regularização municipal e registral e ainda causar dificuldades posteriores em financiamentos, vendas ou outras operações envolvendo o imóvel.
Isso não deve ser confundido, porém, com a situação de um imóvel que sequer pertence registralmente ao falecido.
São irregularidades diferentes e exigem soluções diferentes.
O que acontece quando a área do imóvel está diferente da matrícula?
Outro problema frequente ocorre quando a área registrada não corresponde à realidade.
A matrícula pode indicar determinada metragem, enquanto levantamento posterior revela uma área maior ou menor. Também podem existir divergências de confrontações, limites ou descrição do imóvel.
Nesses casos, pode ser necessário avaliar um procedimento de retificação registral antes ou depois da partilha, conforme a extensão da divergência e as circunstâncias do imóvel.
O próprio Código de Processo Civil exige que os imóveis sejam individualizados no inventário com informações como localização, extensão da área, limites, confrontações, benfeitorias, origem dos títulos, número da matrícula e eventuais ônus.
Se os documentos apresentam informações contraditórias, essa diferença precisa ser identificada para evitar que o problema seja simplesmente transferido aos herdeiros.
É necessário regularizar o imóvel antes do inventário?
Nem sempre.
Esse é justamente um dos pontos mais relevantes do entendimento do STJ sobre imóveis não escriturados.
Em determinadas situações, pode ser possível realizar a partilha dos direitos possessórios e deixar a discussão sobre a propriedade formal para um segundo momento.
Por outro lado, existem casos em que a regularização prévia pode facilitar o inventário ou ser necessária para que determinado ato posterior seja registrado.
A decisão depende do tipo de irregularidade, da documentação disponível, da existência de terceiros envolvidos e do objetivo dos herdeiros.
Se a intenção é vender imediatamente o imóvel, por exemplo, resolver determinadas pendências antes da conclusão da partilha pode ser especialmente relevante.
Portanto, não existe uma regra segundo a qual todo imóvel precisa estar totalmente regularizado antes do inventário. Também não é adequado concluir que qualquer irregularidade pode simplesmente ser ignorada até o final do procedimento.
Quais documentos devem ser analisados?
A documentação necessária muda conforme a origem da irregularidade. Ainda assim, a matrícula atualizada do imóvel costuma ser um dos primeiros documentos analisados.
Ela permite verificar quem aparece como proprietário, quais registros foram feitos e se existem ônus ou outras informações relevantes.
Quando a propriedade não está registrada em nome do falecido, contratos de compra e venda, cessões, recibos, comprovantes de pagamento e outros documentos relacionados à aquisição podem ajudar a identificar o direito existente.
Comprovantes de posse também podem ser relevantes. Entre eles podem estar documentos tributários, contas relacionadas ao imóvel, contratos, cadastros e outros registros capazes de demonstrar a relação mantida pelo falecido com o bem.
Caso exista divergência na construção ou na área, documentos municipais, plantas, projetos e levantamentos técnicos podem ser necessários.
A análise não deve se limitar à quantidade de documentos. O principal é verificar se eles contam uma história jurídica coerente sobre a origem e a situação do imóvel.
O inventário regulariza automaticamente o imóvel?
Não.
Essa confusão pode gerar expectativas equivocadas entre os herdeiros.
O inventário tem a função de identificar o patrimônio transmitido, apurar os direitos dos sucessores e realizar a partilha. Já a regularização de um imóvel depende da natureza da pendência existente.
Quando o falecido era proprietário registrado, o formal de partilha ou o título correspondente poderá ser levado ao Registro de Imóveis para transferência aos herdeiros, observadas as exigências registrais.
A Lei de Registros Públicos prevê expressamente o registro de formais de partilha e de sentenças de adjudicação oriundas de inventários e arrolamentos.
Porém, se o falecido possuía apenas direitos possessórios, os herdeiros recebem esses direitos. A propriedade formal continuará dependendo de regularização própria.
Esse cuidado evita confundir herdar um direito sobre o imóvel com passar automaticamente a constar como proprietário na matrícula.
A irregularidade pode atrasar a partilha?
Pode, principalmente quando existe controvérsia sobre a própria existência ou extensão do direito do falecido.
No inventário judicial, o Código de Processo Civil permite que o juiz decida questões jurídicas quando os fatos relevantes estão comprovados documentalmente. Se a discussão exigir outras provas e maior aprofundamento, a questão poderá ser encaminhada para as vias próprias.
Imagine, por exemplo, que os herdeiros afirmem que o falecido possuía determinado imóvel, enquanto terceiros contestam essa posse e apresentam documentos incompatíveis.
Nesse cenário, pode não ser possível resolver toda a disputa dentro do próprio inventário.
Há ainda situações em que bens litigiosos ou de liquidação difícil ou demorada podem ser reservados para sobrepartilha. O artigo 669 do Código de Processo Civil prevê essa possibilidade, permitindo que o restante da herança seja solucionado sem necessariamente aguardar a resolução de todas as questões complexas.
O que é partilhado quando o falecido não tinha a propriedade registrada?
Essa pergunta ajuda a compreender todo o tema.
Quando o falecido não era proprietário formal, o inventário não deve atribuir aos herdeiros uma propriedade que ele próprio não possuía juridicamente.
O que pode integrar o patrimônio são os direitos decorrentes daquela relação com o imóvel.
Podem ser direitos possessórios, direitos aquisitivos decorrentes de contrato ou outra posição jurídica com expressão econômica.
O Código Civil estabelece que a herança é transmitida aos herdeiros desde a abertura da sucessão e permanece como um todo unitário até a partilha.
No caso da posse, a própria legislação determina sua transmissão aos herdeiros com as mesmas características que possuía anteriormente.
Essa diferenciação permite tratar a herança de forma juridicamente adequada sem criar uma propriedade inexistente no registro.
Como regularizar o imóvel depois do inventário?
Não existe um procedimento único de regularização.
Se havia contrato de compra e venda e a obrigação de transferir o imóvel já estava preenchida, pode ser necessário analisar a possibilidade de obter o título definitivo ou utilizar medidas próprias para formalizar a aquisição.
Quando existe posse prolongada e estão presentes os requisitos legais, a usucapião pode ser uma alternativa em determinados casos.
Se a irregularidade envolve área, descrição ou confrontações, a solução pode estar relacionada à retificação registral.
Já uma construção não averbada pode depender de procedimentos municipais e posterior atualização da matrícula.
Por isso, a regularização deve partir do diagnóstico da pendência. Escolher primeiro o procedimento e somente depois analisar os documentos costuma inverter a lógica adequada.
Imóvel irregular descoberto depois da partilha: o que fazer?
A existência de um imóvel ou direito desconhecido durante o inventário não significa necessariamente que toda a partilha anterior precise ser refeita.
O Código de Processo Civil prevê a sobrepartilha para bens descobertos após a partilha, assim como para bens litigiosos ou de liquidação difícil ou demorada.
Essa ferramenta permite complementar a sucessão quando surge posteriormente um patrimônio que deveria ter integrado a herança.
No caso de imóvel irregular, primeiro será necessário identificar qual direito pertencia ao falecido. Depois, será possível avaliar se esse direito deve ser incluído em sobrepartilha e quais medidas de regularização serão necessárias.
Qual é o risco de deixar o imóvel irregular após o inventário?
Concluir o inventário sem resolver a pendência pode ser possível em determinados casos, mas isso não significa que a situação deva permanecer indefinidamente sem tratamento.
A irregularidade pode reaparecer quando os herdeiros tentarem vender, financiar, oferecer o imóvel em garantia ou realizar uma nova transmissão.
Além disso, quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade para localizar antigos vendedores, reunir documentos, identificar testemunhas ou reconstruir a cadeia de negociações.
Por esse motivo, quando a regularização não ocorre durante o inventário, os herdeiros devem compreender quais providências ainda serão necessárias depois da partilha.
Conclusão
O inventário de imóvel irregular exige uma pergunta anterior à própria partilha: qual direito sobre aquele bem realmente pertencia à pessoa falecida?
Se havia propriedade registrada, o tratamento será diferente de uma situação envolvendo apenas posse, contrato particular, construção não averbada ou imóvel registrado em nome de terceiro.
A jurisprudência do STJ permite que direitos possessórios com expressão econômica sejam partilhados mesmo quando o imóvel não está devidamente escriturado, desde que esses direitos sejam comprovados e não decorram de situação de má fé. Isso permite solucionar a sucessão sem necessariamente exigir que toda a regularização imobiliária seja concluída previamente.
Ainda assim, o inventário não corrige automaticamente problemas de escritura, matrícula, área ou construção. Cada pendência exige uma análise própria e pode demandar providências posteriores.
Quando existe imóvel irregular entre os bens deixados, a atuação de um advogado especialista em Direito das Sucessões e questões imobiliárias permite definir corretamente o que será incluído na partilha e qual caminho deverá ser adotado para a regularização.
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