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CONDOMÍNIOS

Por Vitor Hugo Della Pasqua

 Os condomínios deitados ou casas assobradadas são regulados por lei específica: Lei 4.591/64, Lei dos condomínios e mais recentemente pela Lei 13.465/2017.

Os condomínios comuns são regulados pelo Código Civil nos artigos 1.314 a 1.330. Podem ser convencionais (por contrato) ou incidentais (pelas circunstâncias).

Podem ser horizontais, verticais, residenciais e comerciais.

Loteamentos fechados são confundidos com condomínios.

“Condomínio fechado é uma forma de desenvolvimento urbano imobiliário ou comunidades residenciais com acesso restrito”, na verdade trata-se de loteamentos e recentemente, em 2.017 incluído como condomínio de lotes sem construção.

Existem particularidades nos condomínios, como por exemplo: Poucas Ruas. Podem ter apenas uma área comum ou complexa (os grandes condomínios) com seguranças particulares. Ainda piscinas, quadras, academias, salões de festas, espaço gourmet, playgrounds, campos etc.

Não perdem o caráter público ( Lei 6.766/79 do parcelamento do solo urbano), condomínio (loteamento) com acesso restrito, porém  o município através de um contrato de comodato faz a concessão de uso para a associação formada pelos proprietários. A associação é representada por um síndico e administrador da associação.

Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes. Trata-se, portanto, de “condomínio sem construção”, que dá ao adquirente maior liberdade para a construção de sua casa. A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.

Assim, busca-se traçar as características fundamentais do condomínio de lotes, distinguindo-o de figuras semelhantes, como o loteamento de acesso controlado e o condomínio edilício de casas. Muitos utilizaram expressões como “condomínio especial” ou “condomínios assemelhados” para aludir, por exemplo, ao loteamento de acesso controlado, o que gera confusão, pois o loteamento de acesso controlado não é condomínio edilício.

Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes.  A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.

A principal vantagem do condomínio é a segurança, porém existem críticas devidas desigualdade social por renda ou raça e danos ecológicos.

Passando-se à análise do loteamento “fechado”, deve-se destacar, de início, que é um loteamento como outro qualquer. O que ocorre, apenas, é que por questões de segurança, o município autoriza (por ato precário) que o loteamento seja murado, e que se programe um controle de acesso. Por se tratar de verdadeiro loteamento, nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, as vias, praças e demais áreas públicas e equipamentos urbanos passam, com o registro do parcelamento, ao domínio do município.

Com o loteamento, a gleba única deixa de existir, transformada que foi em diversos lotes, além das vias de circulação e áreas públicas mencionadas. Mas ocorre uma “reversão das áreas de domínio público a uma associação formada por proprietários de lotes, que passa a ser responsável pela sua manutenção e, via de consequência, passa a controlar o acesso ao loteamento, por meio de muros e cercas”.  A Lei 13.465/2017 dispôs sobre o assunto, permitindo que qualquer pessoa tenha acesso ao local, desde que devidamente identificada (“acesso controlado”).

Note-se, portanto, que o loteamento de acesso controlado não se confunde com o condomínio edilício de casas, a despeito da possível aparência no mundo dos fatos. O condomínio tem regulação legal quanto ao síndico, à cobrança da cota condominial, etc. Já no loteamento os moradores têm de criar uma associação, com os diversos problemas daí decorrentes (sobretudo o “direito de não se associar” dos proprietários dos lotes). Apesar das diferenças evidentes, quando houver compatibilidade, a doutrina recomenda a aplicação das regras sobre condomínio a estas figuras assemelhadas.

Eis que surge em nosso Direito, entre o condomínio e o loteamento, o condomínio de lotes. Como o nome indica, trata-se de condomínio edilício, mas, diferentemente do condomínio de casas, tem como unidades autônomas apenas lotes: portanto, é um condomínio edilício sem construção há muito esperado pelo setor imobiliário e finalmente regulado por essa lei.

VITOR HUGO DELLA PASQUA é advogado, especialista em Direito Notarial e Registral.

USUCAPIÃO – DIFICULDADE PARA LEGALIZAR UM IMÓVEL? COMO PROCEDER?

Por Vitor Hugo Della Pasqua

“Compra de um imóvel por contrato particular ou adquirido por outro meio. Imóvel não foi registrado. É possível legalizar se os vendedores não forem mais localizados ou já faleceram?”

O modo para legalizar é através da usucapião, que é a aquisição da propriedade pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, isto é; o prazo necessário de posse de um imóvel para adquirir pela usucapião.

Usucapião pode ser através de uma ação judicial cuja sentença serve como título. Pode também ocorrer extrajudicialmente direto no Serviço de Registro de Imóveis.

Em qualquer dos casos é necessária assessoria jurídica pois somente um advogado pode postular tanto em juízo como administrativamente.

 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – Objeto desse artigo, introduzido no ordenamento jurídico, podendo exercer em qualquer tipo de usucapião desde que inexistente o litígio.  O Legislador objetivou tornar mais célere e desafogar o Poder Judiciário permitindo que na esfera administrativa, profissional especializado e com conhecimento específico na área, o Registrador de Imóveis, dotado de fé pública e imparcialidade, conduzisse o procedimento, analisando e decidindo as questões em que não haja lide estabelecida. O Notário por sua vez, também dotado de fé pública e imparcialidade, igualmente com conhecimento específico na área, atua autenticando fatos, por ata notarial ou acolhendo e instrumentalizando manifestações de vontade.

REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO: Determinados em Lei, Código Civil e Constituição Federal.

01 – Deter o imóvel com intenção de posse, com exclusividade como se proprietário fosse;

02 – Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência;

03 – Que a posse seja de forma mansa e pacífica;

TIPOS DE USUCAPIÃO:

Extraordinário: posse do imóvel por quinze (15) anos, sem interrupção nem oposição.

Ordinária: Posse por dez anos; boa-fé; justo título e se houver aquisição onerosa reduz o prazo para cinco (05) anos.

Especial Rural: Posse por cinco anos; área rural menor que 50 hectares; área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia; o possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana: Posse por cinco (05) anos; Zona urbana; área menor que 250 m²; ter nessa área sua moradia e não possuir outro imóvel.

Especial Familiar: Posse exclusiva, ininterrupta por dois anos; Imóvel urbano de até 250 m²;  ex cônjuge ou ex companheiro ter abandonado o lar; utilização para moradia própria ou da família e não ser proprietário de outro imóvel.

No procedimento de usucapião extrajudicial, a atribuição de presidir e decidir o processo administrativo são do Oficial do Registro Imobiliário. Não havendo a necessidade de homologação judicial bem como desnecessária a intervenção do Ministério Público.

O procedimento inicial da usucapião inicia com requerimento ao Sr.Oficial do Registro de Imóveis, detalhando qual espécie de usucapião e os requisitos materiais a serem provados.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS: Primeiramente deverá acompanhar o requerimento os seguintes documentos:

I – Ata Notarial – atestando o tempo de posse, do usucapiente ou seus antecessores.

II –   Planta e memorial descritivo contendo a descrição do imóvel usucapiendo, assinadas por profissional habilitado pelo CREA ou pelo CAU, acompanhados da prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional devidamente quitada.

III – Certidões negativas da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

IV – Justo título se for o caso, e qualquer outro documento que provam dos requisitos cabíveis à espécie de usucapião invocada.

Outras situações e dúvidas sobre o procedimento da usucapião extrajudicial deverá consultar advogado especialista na área de direito notarial e registral para esclarecimentos da melhor forma de postular a usucapião e de como exercer esse direito.

VITOR HUGO DELLA PASQUA é advogado, especialista em Direito Notarial e Registral.

SUSPENSÃO OU BLOQUEIO DO SERVIÇO DE TELEFONIA GERA DANO MORAL?

Todas as empresas prestadoras de serviços de telefonia (operadoras) possuem a responsabilidade e o dever de fornecer seus serviços com qualidade, sem interrupções, interferências, suspensão ou bloqueios, exceto em casos de inadimplência e mediante prévio aviso ao consumidor.   

Entretanto, infelizmente, é comum que os consumidores sofram suspensão ou bloqueios em seus serviços telefônicos de forma indevida, ou seja, sem uma justa causa. Isso pode ocorrer tanto pela falha na prestação dos serviços da operadora, quanto por enganos cometidos ou até mesmo por cobranças indevidas por débitos já pagos, serviços não contratados, etc.

Isto é, existem inúmeras hipóteses que podem levar a operadora de serviços de telefonia a suspender ou bloquear uma linha telefônica sem uma justa causa e isso é possível de ser identificado pelo próprio consumidor, o qual, se sente lesado e percebe a injustiça cometida no seu caso.

Mais grave ainda, em algumas situações, após a suspensão ou bloqueio dos serviços telefônicos, o número é cancelado pela operadora e vendido para um terceiro, mesmo sem prévia autorização do cliente, o que gera ainda mais transtornos e prejuízos para o consumidor.

Diante de toda essa situação, o consumidor fica privado da utilização de um serviço essencial que é comunicação e, em razão disso, nasce o direito à indenização pelos danos morais e materiais sofridos, principalmente se a operadora não atendeu as reclamações do consumidor e nem resolveu o problema em tempo hábil, o que é o seu dever, conforme dispõe as normas que regem as relações de consumo.

Inclusive, tendo em vista a importância do tema, a Turma Recursal Única do Paraná editou enunciado nº 1.5, o qual dispõe que “a suspensão/bloqueio indevido do serviço de telefonia: a suspensão/bloqueio do serviço de telefonia sem causa legítima caracteriza dano moral.”

Portanto, ao sofrer qualquer tipo de suspensão ou bloqueio dos serviços telefônicos, o consumidor possui o direito de obter informações junto à operadora sobre os motivos que ensejaram a privação dos seus serviços, cuja resposta a ser fornecida pela operadora deve ser imediata, além do que, a solução do problema deve ocorrer da forma mais célere e eficaz possível.

Deve-se ressaltar que, dentre os inúmeros direitos do consumidor, o direito à informação é um dos principais, pois aquele que fornece um serviço no mercado de consumo possui o dever de prestar todas as informações necessárias aos consumidores, isso de forma clara e simplificada.  

Disso extrai-se que o consumidor de um serviço de telefonia tem o direito irrestrito de saber qual foi o motivo da suspensão ou bloqueio da sua linha telefônica, após o que, poderá exigir as providências cabíveis para a solução do problema. Portanto, o consumidor deve estar ciente dos seus direitos e exigir o cumprimento destes perante os fornecedores.

Todavia, se o problema não for solucionado pelas prestadoras dos serviços ou se as informações não forem devidamente repassadas ao consumidor, este poderá recorrer ao Poder Judiciário para postular por uma eventual reparação e compensação pelos danos sofridos.

FALTA DE SINAL NO CELULAR PODE GERAR DANO MORAL?

Nos dias de hoje o celular se tornou uma ferramenta essencial na vida da grande maioria das pessoas, pois é um equipamento prático, eficiente e pode ser utilizado para várias finalidades, dentre elas a comunicação, trabalho, estudo, lazer e muitas outras.

Ou seja, podemos dizer que atualmente é impossível viver sem essa ferramenta.

Entretanto, como é possível utilizar o celular se o sinal disponibilizado pelo serviço de telefonia móvel muitas vezes não funciona?

Muitas pessoas vivenciam esta situação constantemente, na qual precisam utilizar o celular e não conseguem pela falta de sinal.

Contudo, isso não poderia acontecer, pois toda empresa de telefonia móvel tem o dever de prestar os seus serviços de forma adequada, segura, contínua e principalmente eficiente.

O descumprimento destes deveres pode gerar indenização por danos morais, obrigando as empresas de telefonia a repararem os usuários pelos danos eventualmente causados.

Em muitos casos a falha na prestação desse serviço ultrapassa o mero aborrecimento ou frustração e causa graves danos ao usuário.

Muitas vezes se pode perder negócios ou trabalhos e sofrer prejuízos materiais pela falta de sinal no celular, fazendo-o deixar de ser uma ferramenta prática, ágil e segura, para se tornar uma fonte de aborrecimentos, prejuízos e danos.

Portanto, o dano moral do qual se fala é causado justamente pela falta de sinal no celular que decorre normalmente da falha na prestação dos serviços das empresas de telefonia móvel.

Deve-se ressaltar que tal situação não pode ser confundida com problemas técnicos normais (como muitas vezes querem fazer parecer).

Além disso, é importante esclarecer que a relação entre a empresa de telefonia móvel e os seus usuários é considerada uma relação de consumo, ou seja, o usuário está amplamente amparado pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê expressamente o direito de pleitear indenização em razão da falha na prestação dos serviços fornecidos aos consumidores.

Ressalta-se que o consumidor deve registrar reclamações junto ao call center da operadora de telefonia acerca das falhas do sinal de celular, a fim de cobrar da operadora a imediata solução do problema ou pelo menos uma data provável para a solução, devendo ainda ressalvar-lhe o estresse sofrido, frisando à operadora que ao venderem o serviço não avisaram das falhas.

Caso comprometam-se a dar retorno no prazo legal, deve-se abrir novo protocolo ao final deste prazo, para embasar eventual demanda judicial futura.

Caso o problema não seja resolvido é possível registrar reclamações no site da Anatel (www.anatel.gov.br) informando os problemas enfrentados, os protocolos das reclamações e o descaso da operadora de telefonia.

Do mesmo modo, é possível registrar reclamações nos sites https://www.consumidor.gov.br/ e https://www.reclameaqui.com.br/ narrando os problemas enfrentados com o sinal telefônico.

Frise-se que todos os protocolos dessas reclamações devem ser arquivados pelos consumidores para que possam ser utilizados futuramente em eventual demanda judicial caso o problema não seja resolvido pela operadora de telefonia.

Desta feita, caso não seja resolvido pelas formas acima informadas, o usuário lesado pelos serviços defeituosos prestados pelas empresas de telefonia móvel pode buscar judicialmente a reparação pelos danos por ele sofridos.

Posso usar o período trabalhado na lavoura para me aposentar?

Muitas são as pessoas que abandonaram as atividades no campo e migraram para a cidade passando a desenvolver atividades urbanas com registro em Carteira de Trabalho ou realizando contribuições ao INSS por meio de recolhimento.

Por outro lado, também há aqueles que migraram da cidade para a zona rural em busca de novas oportunidades.

A chamada aposentadoria híbrida ou mista surgiu para beneficiar os trabalhadores que não possuem a carência mínima de 180 (cento e oitenta) meses de contribuição na atividade urbana.

Esta modalidade de aposentadoria por idade, possui semelhanças à aposentadoria por idade urbana, ou seja, exige a idade mínima de 65 (sessenta e cinco) anos para o homem e 60 (sessenta) anos para a mulher, bem como a carência de 180 (cento e oitenta) meses de contribuição, facultando, porém, o cômputo do tempo trabalhado na lavoura para preencher esta carência.

Importante frisar, que tanto o período urbano, como o período rural, devem ser comprovados perante o INSS através de documentos.

Enquanto o urbano pode ser evidenciado pela Carteira de Trabalho e pelos Carnês ou Guias de Recolhimento, o trabalho rural pode ser demonstrado por meio de notas de produtor rural, matrícula ou escritura de imóvel rural, contrato de arrendamento, parceria, meação ou comodato rural, certidões de nascimento ou casamento, comprovantes de pagamento de ITR, comprovante de cadastro do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, dentre outros tantos.

Além disso, os mencionados documentos comprobatórios do exercício de labor rural podem ser corroborados por testemunhas idôneas, ou seja, pela oitiva de pessoas que confirmem o efetivo trabalho na lavoura pelo período alegado.

Caso preencha os requisitos para pleitear aposentadoria híbrida/mista (idade mínima e carência), não há necessidade de que a pessoa esteja contribuindo com o INSS no momento do requerimento do beneficio.  Ou seja, não importa se está trabalhando, seja na zona rural ou urbana, na ocasião da solicitação da aposentadoria.

Em suma, o período trabalhado na lavoura pode sim ser somado ao trabalho urbano para fins de aposentadoria por idade, bastando que as condições mínimas sejam preenchidas e que os documentos corretos sejam apresentados ao INSS.

QUAL O PRAZO PARA REQUERER SALÁRIO MATERNIDADE?

Com a publicação da Medida Provisória nº. 871 em 18/01/2019, assim como outros benefícios previdenciários, o salário maternidade sofreu algumas modificações significativas quanto aos requisitos para concessão.

O salário maternidade é devido à gestante ou adotante pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias, a partir do 28º (vigésimo oitavo) dia anterior ao parto até a data deste, visando manter as mulheres nestas condições amparadas em razão de não possuírem condições de exercer suas atividades laborativas nesse período.

Apenas nos casos de ocorrência de aborto não criminoso, o salário maternidade terá duração de 02 (duas) semanas, contado da ocorrência do mesmo.

Os requisitos básicos para a concessão do salário maternidade pela Previdência Social, são:

- Qualidade de segurada da gestante/adotante: a pessoa deve estar contribuindo com o INSS ou estar em período de graça (período relativo a até um ano após a rescisão de contrato de trabalho ou seis meses após a cessação das contribuições como contribuinte individual ou facultativo);

- Ocorrência do fato gerador: parto, adoção ou aborto não criminoso;

- Preenchimento da carência: as empregadas, domésticas e avulsas, não precisam preencher carência alguma, enquanto as seguradas especiais, facultativas e contribuintes individuais, devem possuir no mínimo 10 (dez) contribuições ao INSS para pleitear o salário maternidade;

A partir da publicação da mencionada Medida Provisória, implantou-se um prazo decadencial para que a segurada possa requerer este benefício previdenciário, ou seja, a gestante ou adotante, deve pleitear o salário maternidade dentro do prazo máximo de 180 (cento e oitenta dias) da ocorrência do fato gerador (parto/adoção/aborto criminoso).

Caso não o faça dentro do prazo supramencionado, a segurada perderá o direito de requerer este benefício.

Além disso, caso a gestante/adotante já não tenha mais qualidade de segurada ou não esteja mais em período de graça, deverá preencher novamente a carência mínima de 10 (dez) contribuições, ou seja, deverá contribuir por no mínimo mais 10 (dez) meses para o INSS.

É importante ressaltar, que este prazo decadencial e estas disposições sobre a carência, somente se aplicam aos fatos geradores (parto/adoção/aborto criminoso) ocorridos após a publicação da MP 871/2019, ou seja, a partir de 18/01/2019.

Por fim, salienta-se que as regras inseridas pela MP 871/2019 ainda precisam ser aprovadas pelo Congresso Nacional para se tornarem leis efetivamente, porém, cabe aos cidadãos ficarem atentos, haja vista que enquanto o Congresso não vota, as disposições da Medida Provisória possuem caráter legal e aplicação imediata.

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