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CONDOMÍNIOS

Por Vitor Hugo Della Pasqua

 Os condomínios deitados ou casas assobradadas são regulados por lei específica: Lei 4.591/64, Lei dos condomínios e mais recentemente pela Lei 13.465/2017.

Os condomínios comuns são regulados pelo Código Civil nos artigos 1.314 a 1.330. Podem ser convencionais (por contrato) ou incidentais (pelas circunstâncias).

Podem ser horizontais, verticais, residenciais e comerciais.

Loteamentos fechados são confundidos com condomínios.

“Condomínio fechado é uma forma de desenvolvimento urbano imobiliário ou comunidades residenciais com acesso restrito”, na verdade trata-se de loteamentos e recentemente, em 2.017 incluído como condomínio de lotes sem construção.

Existem particularidades nos condomínios, como por exemplo: Poucas Ruas. Podem ter apenas uma área comum ou complexa (os grandes condomínios) com seguranças particulares. Ainda piscinas, quadras, academias, salões de festas, espaço gourmet, playgrounds, campos etc.

Não perdem o caráter público ( Lei 6.766/79 do parcelamento do solo urbano), condomínio (loteamento) com acesso restrito, porém  o município através de um contrato de comodato faz a concessão de uso para a associação formada pelos proprietários. A associação é representada por um síndico e administrador da associação.

Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes. Trata-se, portanto, de “condomínio sem construção”, que dá ao adquirente maior liberdade para a construção de sua casa. A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.

Assim, busca-se traçar as características fundamentais do condomínio de lotes, distinguindo-o de figuras semelhantes, como o loteamento de acesso controlado e o condomínio edilício de casas. Muitos utilizaram expressões como “condomínio especial” ou “condomínios assemelhados” para aludir, por exemplo, ao loteamento de acesso controlado, o que gera confusão, pois o loteamento de acesso controlado não é condomínio edilício.

Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes.  A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.

A principal vantagem do condomínio é a segurança, porém existem críticas devidas desigualdade social por renda ou raça e danos ecológicos.

Passando-se à análise do loteamento “fechado”, deve-se destacar, de início, que é um loteamento como outro qualquer. O que ocorre, apenas, é que por questões de segurança, o município autoriza (por ato precário) que o loteamento seja murado, e que se programe um controle de acesso. Por se tratar de verdadeiro loteamento, nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, as vias, praças e demais áreas públicas e equipamentos urbanos passam, com o registro do parcelamento, ao domínio do município.

Com o loteamento, a gleba única deixa de existir, transformada que foi em diversos lotes, além das vias de circulação e áreas públicas mencionadas. Mas ocorre uma “reversão das áreas de domínio público a uma associação formada por proprietários de lotes, que passa a ser responsável pela sua manutenção e, via de consequência, passa a controlar o acesso ao loteamento, por meio de muros e cercas”.  A Lei 13.465/2017 dispôs sobre o assunto, permitindo que qualquer pessoa tenha acesso ao local, desde que devidamente identificada (“acesso controlado”).

Note-se, portanto, que o loteamento de acesso controlado não se confunde com o condomínio edilício de casas, a despeito da possível aparência no mundo dos fatos. O condomínio tem regulação legal quanto ao síndico, à cobrança da cota condominial, etc. Já no loteamento os moradores têm de criar uma associação, com os diversos problemas daí decorrentes (sobretudo o “direito de não se associar” dos proprietários dos lotes). Apesar das diferenças evidentes, quando houver compatibilidade, a doutrina recomenda a aplicação das regras sobre condomínio a estas figuras assemelhadas.

Eis que surge em nosso Direito, entre o condomínio e o loteamento, o condomínio de lotes. Como o nome indica, trata-se de condomínio edilício, mas, diferentemente do condomínio de casas, tem como unidades autônomas apenas lotes: portanto, é um condomínio edilício sem construção há muito esperado pelo setor imobiliário e finalmente regulado por essa lei.

VITOR HUGO DELLA PASQUA é advogado, especialista em Direito Notarial e Registral.

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USUCAPIÃO – DIFICULDADE PARA LEGALIZAR UM IMÓVEL? COMO PROCEDER?

Por Vitor Hugo Della Pasqua

“Compra de um imóvel por contrato particular ou adquirido por outro meio. Imóvel não foi registrado. É possível legalizar se os vendedores não forem mais localizados ou já faleceram?”

O modo para legalizar é através da usucapião, que é a aquisição da propriedade pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, isto é; o prazo necessário de posse de um imóvel para adquirir pela usucapião.

Usucapião pode ser através de uma ação judicial cuja sentença serve como título. Pode também ocorrer extrajudicialmente direto no Serviço de Registro de Imóveis.

Em qualquer dos casos é necessária assessoria jurídica pois somente um advogado pode postular tanto em juízo como administrativamente.

 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – Objeto desse artigo, introduzido no ordenamento jurídico, podendo exercer em qualquer tipo de usucapião desde que inexistente o litígio.  O Legislador objetivou tornar mais célere e desafogar o Poder Judiciário permitindo que na esfera administrativa, profissional especializado e com conhecimento específico na área, o Registrador de Imóveis, dotado de fé pública e imparcialidade, conduzisse o procedimento, analisando e decidindo as questões em que não haja lide estabelecida. O Notário por sua vez, também dotado de fé pública e imparcialidade, igualmente com conhecimento específico na área, atua autenticando fatos, por ata notarial ou acolhendo e instrumentalizando manifestações de vontade.

REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO: Determinados em Lei, Código Civil e Constituição Federal.

01 – Deter o imóvel com intenção de posse, com exclusividade como se proprietário fosse;

02 – Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência;

03 – Que a posse seja de forma mansa e pacífica;

TIPOS DE USUCAPIÃO:

Extraordinário: posse do imóvel por quinze (15) anos, sem interrupção nem oposição.

Ordinária: Posse por dez anos; boa-fé; justo título e se houver aquisição onerosa reduz o prazo para cinco (05) anos.

Especial Rural: Posse por cinco anos; área rural menor que 50 hectares; área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia; o possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana: Posse por cinco (05) anos; Zona urbana; área menor que 250 m²; ter nessa área sua moradia e não possuir outro imóvel.

Especial Familiar: Posse exclusiva, ininterrupta por dois anos; Imóvel urbano de até 250 m²;  ex cônjuge ou ex companheiro ter abandonado o lar; utilização para moradia própria ou da família e não ser proprietário de outro imóvel.

No procedimento de usucapião extrajudicial, a atribuição de presidir e decidir o processo administrativo são do Oficial do Registro Imobiliário. Não havendo a necessidade de homologação judicial bem como desnecessária a intervenção do Ministério Público.

O procedimento inicial da usucapião inicia com requerimento ao Sr.Oficial do Registro de Imóveis, detalhando qual espécie de usucapião e os requisitos materiais a serem provados.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS: Primeiramente deverá acompanhar o requerimento os seguintes documentos:

I – Ata Notarial – atestando o tempo de posse, do usucapiente ou seus antecessores.

II –   Planta e memorial descritivo contendo a descrição do imóvel usucapiendo, assinadas por profissional habilitado pelo CREA ou pelo CAU, acompanhados da prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional devidamente quitada.

III – Certidões negativas da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

IV – Justo título se for o caso, e qualquer outro documento que provam dos requisitos cabíveis à espécie de usucapião invocada.

Outras situações e dúvidas sobre o procedimento da usucapião extrajudicial deverá consultar advogado especialista na área de direito notarial e registral para esclarecimentos da melhor forma de postular a usucapião e de como exercer esse direito.

VITOR HUGO DELLA PASQUA é advogado, especialista em Direito Notarial e Registral.

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SUSPENSÃO OU BLOQUEIO DO SERVIÇO DE TELEFONIA GERA DANO MORAL?

Todas as empresas prestadoras de serviços de telefonia (operadoras) possuem a responsabilidade e o dever de fornecer seus serviços com qualidade, sem interrupções, interferências, suspensão ou bloqueios, exceto em casos de inadimplência e mediante prévio aviso ao consumidor.   

Entretanto, infelizmente, é comum que os consumidores sofram suspensão ou bloqueios em seus serviços telefônicos de forma indevida, ou seja, sem uma justa causa. Isso pode ocorrer tanto pela falha na prestação dos serviços da operadora, quanto por enganos cometidos ou até mesmo por cobranças indevidas por débitos já pagos, serviços não contratados, etc.

Isto é, existem inúmeras hipóteses que podem levar a operadora de serviços de telefonia a suspender ou bloquear uma linha telefônica sem uma justa causa e isso é possível de ser identificado pelo próprio consumidor, o qual, se sente lesado e percebe a injustiça cometida no seu caso.

Mais grave ainda, em algumas situações, após a suspensão ou bloqueio dos serviços telefônicos, o número é cancelado pela operadora e vendido para um terceiro, mesmo sem prévia autorização do cliente, o que gera ainda mais transtornos e prejuízos para o consumidor.

Diante de toda essa situação, o consumidor fica privado da utilização de um serviço essencial que é comunicação e, em razão disso, nasce o direito à indenização pelos danos morais e materiais sofridos, principalmente se a operadora não atendeu as reclamações do consumidor e nem resolveu o problema em tempo hábil, o que é o seu dever, conforme dispõe as normas que regem as relações de consumo.

Inclusive, tendo em vista a importância do tema, a Turma Recursal Única do Paraná editou enunciado nº 1.5, o qual dispõe que “a suspensão/bloqueio indevido do serviço de telefonia: a suspensão/bloqueio do serviço de telefonia sem causa legítima caracteriza dano moral.”

Portanto, ao sofrer qualquer tipo de suspensão ou bloqueio dos serviços telefônicos, o consumidor possui o direito de obter informações junto à operadora sobre os motivos que ensejaram a privação dos seus serviços, cuja resposta a ser fornecida pela operadora deve ser imediata, além do que, a solução do problema deve ocorrer da forma mais célere e eficaz possível.

Deve-se ressaltar que, dentre os inúmeros direitos do consumidor, o direito à informação é um dos principais, pois aquele que fornece um serviço no mercado de consumo possui o dever de prestar todas as informações necessárias aos consumidores, isso de forma clara e simplificada.  

Disso extrai-se que o consumidor de um serviço de telefonia tem o direito irrestrito de saber qual foi o motivo da suspensão ou bloqueio da sua linha telefônica, após o que, poderá exigir as providências cabíveis para a solução do problema. Portanto, o consumidor deve estar ciente dos seus direitos e exigir o cumprimento destes perante os fornecedores.

Todavia, se o problema não for solucionado pelas prestadoras dos serviços ou se as informações não forem devidamente repassadas ao consumidor, este poderá recorrer ao Poder Judiciário para postular por uma eventual reparação e compensação pelos danos sofridos.