Por Vitor Hugo Della Pasqua
Os condomínios deitados ou casas assobradadas são regulados por lei específica: Lei 4.591/64, Lei dos condomínios e mais recentemente pela Lei 13.465/2017.
Os condomínios comuns são regulados pelo Código Civil nos artigos 1.314 a 1.330. Podem ser convencionais (por contrato) ou incidentais (pelas circunstâncias).
Podem ser horizontais, verticais, residenciais e comerciais.
Loteamentos fechados são confundidos com condomínios.
“Condomínio fechado é uma forma de desenvolvimento urbano imobiliário ou comunidades residenciais com acesso restrito”, na verdade trata-se de loteamentos e recentemente, em 2.017 incluído como condomínio de lotes sem construção.
Existem particularidades nos condomínios, como por exemplo: Poucas Ruas. Podem ter apenas uma área comum ou complexa (os grandes condomínios) com seguranças particulares. Ainda piscinas, quadras, academias, salões de festas, espaço gourmet, playgrounds, campos etc.
Não perdem o caráter público ( Lei 6.766/79 do parcelamento do solo urbano), condomínio (loteamento) com acesso restrito, porém o município através de um contrato de comodato faz a concessão de uso para a associação formada pelos proprietários. A associação é representada por um síndico e administrador da associação.
Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes. Trata-se, portanto, de “condomínio sem construção”, que dá ao adquirente maior liberdade para a construção de sua casa. A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.
Assim, busca-se traçar as características fundamentais do condomínio de lotes, distinguindo-o de figuras semelhantes, como o loteamento de acesso controlado e o condomínio edilício de casas. Muitos utilizaram expressões como “condomínio especial” ou “condomínios assemelhados” para aludir, por exemplo, ao loteamento de acesso controlado, o que gera confusão, pois o loteamento de acesso controlado não é condomínio edilício.
Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, portanto, caso de comunhão pro diviso: há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes. A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.
A principal vantagem do condomínio é a segurança, porém existem críticas devidas desigualdade social por renda ou raça e danos ecológicos.
Passando-se à análise do loteamento “fechado”, deve-se destacar, de início, que é um loteamento como outro qualquer. O que ocorre, apenas, é que por questões de segurança, o município autoriza (por ato precário) que o loteamento seja murado, e que se programe um controle de acesso. Por se tratar de verdadeiro loteamento, nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, as vias, praças e demais áreas públicas e equipamentos urbanos passam, com o registro do parcelamento, ao domínio do município.
Com o loteamento, a gleba única deixa de existir, transformada que foi em diversos lotes, além das vias de circulação e áreas públicas mencionadas. Mas ocorre uma “reversão das áreas de domínio público a uma associação formada por proprietários de lotes, que passa a ser responsável pela sua manutenção e, via de consequência, passa a controlar o acesso ao loteamento, por meio de muros e cercas”. A Lei 13.465/2017 dispôs sobre o assunto, permitindo que qualquer pessoa tenha acesso ao local, desde que devidamente identificada (“acesso controlado”).
Note-se, portanto, que o loteamento de acesso controlado não se confunde com o condomínio edilício de casas, a despeito da possível aparência no mundo dos fatos. O condomínio tem regulação legal quanto ao síndico, à cobrança da cota condominial, etc. Já no loteamento os moradores têm de criar uma associação, com os diversos problemas daí decorrentes (sobretudo o “direito de não se associar” dos proprietários dos lotes). Apesar das diferenças evidentes, quando houver compatibilidade, a doutrina recomenda a aplicação das regras sobre condomínio a estas figuras assemelhadas.
Eis que surge em nosso Direito, entre o condomínio e o loteamento, o condomínio de lotes. Como o nome indica, trata-se de condomínio edilício, mas, diferentemente do condomínio de casas, tem como unidades autônomas apenas lotes: portanto, é um condomínio edilício sem construção há muito esperado pelo setor imobiliário e finalmente regulado por essa lei.
VITOR HUGO DELLA PASQUA é advogado, especialista em Direito Notarial e Registral.
